brokerių įstatymo projekto
rengimą paskatinusios priežastys, parengto projekto tikslai ir uždaviniai: Nekilnojamojo turto sandoriai – ypatingai didelę svarbą turinti civilinės apyvartos dalis. Nekilnojamojo turto sandorių dėka tenkinami esminiai visuomenės interesai – aprūpinimas gyvenamąja bei verslo vieta. VĮ „Registrų centras“ atliktos 2012 m. rinkos analizės ataskaitoje minima, kad 2012-aisiais pirkimo sandoriais perleistų nekilnojamųjų daiktų skaičius išaugo pasiekdamas ikikrizinį 2004 m. lygį. Lietuvoje 2012 m. pirkimo sandoriais buvo perleista apie 101 tūkst. nekilnojamųjų daiktų – 10 proc. daugiau nei ankstesniais 2011 m. Ankstesniųjų 2011-ųjų ir 2010-ųjų metinis rinkos augimas siekė 20 proc., kai tuo tarpu VĮ „Registrų centras“ duomenimis, vien per 2012 m. nekilnojamojo turto įsigyjimo sandorių bendra suma sudarė 2,747 mlrd. litų (4,4 proc. daugiau nei 2011 m.,), tai yra 2,4 proc. viso bendrojo 2012 m. Lietuvos BVP. 2013-aisiais metais yra stebimas dar didesnis, t.y. net 21 proc. augimas palyginti su 2012 metais. Šį paklausos šuolį galima paaiškinti vis didėjančia gyventojų perkamąja galia, taip pat didėjančiu bankų finansavimu. Per pirmuosius 2013 metų 6 mėnesius buvo išduota 887,26 mln. Lt naujų būsto paskolų, t.y. 34 proc. daugiau, lyginant su tuo pačiu metų laikotarpiu 2012 metais. Visų šių oficialių duomenų kontekste svarbu akcentuoti, jog kartu su nekilnojamojo turto sandorių skaičiumi, augo ir nekilnojamojo turto sandorių skaičius sudarytų per nekilnojamojo turto brokerius. Su išaugusiu nekilnojamojo turto sandorių skaičiumi taip pat augo ir nekilnojamojo turto brokerių atsakomybė, įsipareigojimai bei profesinės parengties būtinumo poreikis.
Atsižvelgiant į nekilnojamojo turto sandorių socialinę bei ekonominę svarbą, valstybė privalo imtis atitinkamų teisinių priemonių siekdama sukurti teisinį mechanizmą, galintį užtikrinti atitinkamą paslaugų, susijusių su nekilnojamojo turto sandoriais, teikimo tvarką ir sąlygas, garantuoti aukštą šių paslaugų teikimo kokybę. Taip pat turi būti skiriamas pakankamas dėmesys nekilnojamojo turto sandorių, kurių sudarymui tarpininkauja brokeriai, apskaitai ir kontrolei. Tai leistų kontroliuoti nekilnojamojo turto brokerių paslaugų kokybę, užtikrinti mokesčių apskaita bei šių mokesčių sumokėjimą į valstybės biudžetą. Taigi, sukūrus tinkamą teisinę tarpininkavimo sudarant nekilnojamojo turto sandorius bazę, būtų užtikrinamas nekilnojamojo turto brokerių veiklos skaidrumas, apsaugomi ne tik privačių bei verslo subjektų interesai, bet taip pat būtų užtikrinamas ir efektyvus mokesčių surinkimas į valstybės biudžetą. Projekto tikslas – reglamentuoti ypatingai svarbią socialinių santykių, atsirandančių sudarant nekilnojamojo turto sandorius, sritį. Taigi, šiuo Projektu siekiama:
a) apsaugoti vartotojų ir kitų rinkos dalyvių interesus;
b) kelti teikiamų paslaugų kokybę;
c) užtikrinti tinkamą sandorių apskaitą bei su tuo susijusių mokesčių apskaičiavimą ir sumokėjimą į valstybės biudžetą; Projekto uždaviniai – nustatyti reikalavimus fiziniams bei juridiniams asmenims, užsiimantiems tarpininkavimo sudarant nekilnojamojo turto sandorius veikla. Sukurti efektyvią sandorių apskaitos, kontrolės ir priežiūros sistemą. 2. Įstatymo projekto iniciatoriai (institucija, asmenys ar piliečių įgalioti atstovai) ir rengėjai:
Projekto pirminiai siūlytojai ir rengėjai – LR Seimo nariai Remigijus Žemaitaitis ir Andrius Palionis. 3.
reguliuojami įstatymo projekte aptarti teisiniai santykiai: Šiuo metu tarpininkavimo sudarant nekilnojamojo turto sandorius veikla Lietuvos Respublikoje iš viso nėra reglamentuojama. Nei fiziniams, nei juridiniams asmenims, užsiimantiems tarpininkavimo sudarant nekilnojamojo turto sandorius veikla, nėra taikomi net minimalūs kvalifikaciniai reikalavimai. Nėra nustatytos nekilnojamojo turto brokerių teisės ir pareigos teikiant tarpininkavimo paslaugas. Nėra institucijų, kontroliuojančių tarpininkavimo veiklą ar tarpininkavimo paslaugų kokybę. Šiuo metu tarpininkavimo sudarant nekilnojamojo turto sandorius veikla gali užsiimti bet kuris subjektas, niekas nekontroliuoja šių paslaugų teikimo kokybės. Dažnai paslaugos teikiamos net nesudarius tinkamos sutarties, kurioje būtų aiškiai numatyta nekilnojamojo turto brokerio pareigos atsakomybė. Visa tai neleidžia užtikrinti tinkamos paslaugų kokybės. Be to, pasitaiko atvejų, kai sandorio šalys būna netinkamai informuojamos arba nuo jų specialiai nuslepiama reikšminga informacija, kuri galėtų turėti lemiamos reikšmės sudarant sandorį. Dėl tokios situacijos labiausiai nukenčia neprofesionalūs rinkos dalyviai – vartotojai, neturintys atitinkamų žinių ir privalantys pasikliauti išimtinai nekilnojamojo turto brokerio pateikiama informacija. Tuo tarpu dėl netinkamai suteiktų tarpininkavimo paslaugų gali būti padaroma itin didelė žala sandorio šalims, o žalos išieškojimas iš tarpininko fizinio asmens yra labai komplikuotas ar net neįmanomas. Remiantis tuo, kas išdėstyta, yra būtina reglamentuoti nekilnojamojo turto brokerių ir nekilnojamojo turto brokerių įmonių veiklą. Yra būtina užtikrinti vartotojams prieigą prie informacijos apie nekilnojamojo turto brokerį, jo kvalifikaciją, profesinės civilinės atsakomybės draudimą.
Kiekvienai sandorio šaliai turi būti užtikrinama galimybė susipažinti su tarpininkavimo sudarant nekilnojamojo turto sandorius veiklą turinčiais teisę teikti asmenų sąrašais, nekilnojamojo turto brokerių įmonių sąrašais. Kiekvienai sandorio šaliai taip pat turi būti užtikrinta teisė, tarpininkavimo sutartį pasirašyti su tikru, o ne fiktyviu nekilnojamojo turto brokeriu, o sutartis, kuri įpareigoja sandorio šalis, turi būti sudaryta vadovaujantis standartinėmis sutarties sąlygomis, ko pasėkoje, valstybėje turi būti sukuriamas teisinis reguliavimas, užtikrinantis visos visuomenės interesus. Apžvelgiant užsienio šalių patirtį, reikėtų atkreipti dėmesį, jog Lietuvos Respublikos Seimo kanceliarijos Parlamentinių tyrimų departamentas, dar 2009 m. gegužės 28 d. atliko išsamią nekilnojamojo turto brokerių veiklos teisinio reguliavimo Europos Sąjungos šalyse studiją (toliau – Studija). Šios studijos preambulėje buvo aiškiai konstatuota, jog kai kuriose ES valstybėse, asmenys, siekiantys verstis nekilnojamojo turto brokerio praktika, turi įgyti licenciją ir nekilnojamojo turto agento pažymėjimą (Airija, Austrija, Čekija, Graikija, Lenkija ir kt.), kitose, pvz. Italija, Nyderlandai, Vengrija yra keliami tik kvalifikaciniai bei profesinės etikos reikalavimai (išsilavinimas, darbo patirtis, egzaminai ar pan.), tačiau pažymėtina, jog visose be išimties tyrimo metu apžvelgtose ES šalyse, nekilnojamojo turto brokerių veikla vienokia ar kitokia forma yra teisiškai reglamentuojama. Nekilnojamojo turto brokeriui Europos ekonominės erdvės valstybėse įstatymiškai įtvirtinti reikalavimai:
Eil. nr. Įstatymiškai numatyti reikalavimai nekilnojamojo turto brokeriui Europos ekonominės erdvės valstybės narės 1.
Teisiškai veiksnus (ne jaunesnis nei 18 metų ir psichiškai sveikas) Airija,
būti bankrutuojantis Airija,
įsiskolinimų valstybės institucijoms Airija,
turėti aukštąjį išsilavinimą Italija,
patirties nekilnojamojo turto sektoriuje Austrija,
būti apsidraudę civilinės atsakomybės Austrija,
nepriekaištingos reputacijos Danija, Lenkija, Graikija, Prancūzija Taip pat atkreiptinas dėmesys į Jungtinių Amerikos Valstijų (JAV) nekilnojamojo turto brokerių teisinį reguliavimą, kuris įstatymiškai buvo įtvirtintas dar 1919 metais. JAV nekilnojamojo turto apyvarta, tarpininkaujant agentams, sudaro apie 90 proc. visų nekilnojamojo turto pardavimų. Pastebėtina, jog kiekviena JAV valstija turi nekilnojamojo turto licencijavimo įstatymus, pagal kuriuos turi veikti kiekvienas, norintis tapti nekilnojamojo turto agentu ir gauti licenciją. Šie licencijavimo įstatymai priimami norint apsaugoti visos visuomenės interesus, jie yra griežti ir jų privaloma yra laikytis. Agentas, norintis dalyvauti ir plėtoti nekilnojamojo turto verslą, privalo puikiai įsisamoninti šių valstijų įstatymus, o daugelis žmonių, norinčių imtis nekilnojamojo turto verslo, pirmiausia privalo gauti nekilnojamojo turto licenciją. Taigi, dabartinis reglamentavimas, tiksliau jo nebuvimas, lemia tai, kad yra visiškai neapsaugomi sandorio šalių interesai, iškreipiama nekilnojamojo turto rinka ir Lietuvos Respublikos biudžetas netenka dalies pajamų. 4.
naujos teisinio reguliavimo nuostatos ir kokių teigiamų rezultatų laukiama: Šiuo Projektu pirmiausia siekiama apsaugoti vartotojų interesus, kurie būdami neprofesionalūs nekilnojamojo turto rinkos dalyviai dažnu atveju vadovaujasi išimtinai iš nekilnojamojo turto brokerio gaunama informacija, kurios patikimumo ir objektyvumo šiuo metu niekas negarantuoja ir neužtikrina. Vartotojų interesai būtų apsaugomi nustatant brokeriams kvalifikacinius reikalavimus, kas užtikrintų, kad paslaugas teiktų tik pakankamai kompetentingi asmenys. Be to, Projekte yra numatytas nekilnojamojo turto brokerių veiklos kontrolės mechanizmas, kas taip pat leistų labiau apsaugoti vartotojų teises bei gerinti teikiamų paslaugų kokybę. Kita svarbi nuostata, turinti apsaugoti vartotojų interesus, yra privalomas brokerių profesinės civilinės atsakomybės draudimas, užtikrinsiantis žalos sandorio šalims atlyginimą. Šiuo Projektu, be kita ko, siekiama sukurti nekilnojamojo turto sandorių, kuriuos sudarant tarpininkauja brokeriai, apskaitos ir kontrolės sistemą. Tokiu būdu būtų užtikrintas patikimos statistinės informacijos surinkimas, kas leistų ne tik objektyviai analizuoti nekilnojamojo turto rinkos pokyčius, bet svarbiausia užtikrintų teisingą ir savalaikį mokesčių apskaičiavimą ir sumokėjimą. 5. Numatomo teisinio reguliavimo poveikio vertinimo rezultatai (jeigu rengiant įstatymo projektą toks vertinimas turi būti atliktas ir jo rezultatai nepateikiami atskiru dokumentu), galimos neigiamos priimto įstatymo pasekmės ir kokių priemonių reikėtų imtis, kad tokių pasekmių būtų išvengta:
Priėmus projektą neigiamų pasekmių nenumatoma. 6. Kokią įtaką priimtas projektas turės kriminogeninei situacijai ir korupcijai: Projektas įtakos kriminogeninei situacijai ar korupcijai įtakos neturės. 7.
įgyvendinimas atsilieps verslo sąlygoms ir plėtrai: Kadangi Projekte yra nustatomi reikalavimai asmenims bei įmonėms teikiančioms tarpininkavimo sudarant nekilnojamojo turto sandorius paslaugas, taip pat nustatyta veiklos kontrolė, atitinkamai Projekto įgyvendinimas turės teigiamos įtakos verslo skaidrumui bei sąžiningai konkurencijai. 8. Įstatymo inkorporavimas į teisinę sistemą, kokius teisės aktus būtina priimti, kokius galiojančius teisės aktus reikia pakeisti ar pripažinti netekusiais galios:
Priėmus projektą atitinkamai bus reikalinga pakeisti Valstybinės vartotojų teisių apsaugos tarnybos darbo reglamentą, Lietuvos Respublikos ūkio ministerijos nuostatus bei Nekilnojamojo turto registro nuostatus. 9. Ar įstatymo projektas parengtas laikantis Lietuvos Respublikos valstybinės kalbos, Teisėkūros pagrindų įstatymų reikalavimų, o įstatymo projekto sąvokos ir jas įvardijantys terminai įvertinti Terminų banko įstatymo ir jo įgyvendinamųjų teisės aktų nustatyta tvarka:
Taip. 10. Ar įstatymo projektas atitinka Žmogaus teisių ir pagrindinių laisvių apsaugos konvencijos nuostatas ir Europos Sąjungos dokumentus: Parengtas projektas atitinka Europos žmogaus teisių ir pagrindinių laisvių apsaugos konvencijos nuostatas ir neprieštarauja kitiems Europos Sąjungos dokumentams. 11. Jeigu įstatymui įgyvendinti reikia įgyvendinamųjų teisės aktų, – kas ir kada juos turėtų priimti:
Projekto įgyvendinimui lydimieji aktai nereikalingi. 12. Kiek valstybės, savivaldybių biudžetų ir kitų valstybės įsteigtų fondų lėšų prireiks įstatymui įgyvendinti, ar bus galima sutaupyti (pateikiami prognozuojami rodikliai einamaisiais ir artimiausiais 3 biudžetiniais metais): Projektui įgyvendinti papildomų valstybės biudžeto lėšų nereikės, be to, įgyvendinus Projektą bus užtikrinta nekilnojamojo turto sandorių, sudaromų tarpininkaujant brokeriams, apskaita bei su šiais sandoriais susijusių mokesčių surinkimas. 13.
projekto rengimo metu gauti specialistų vertinimai ir išvados: Projekto rengimo metu nebuvo gauta specialistų vertinimų ir išvadų. 14. Reikšminiai žodžiai, kurių reikia šiam projektui įtraukti į kompiuterinę paieškos sistemą, įskaitant Europos žodyno „Eurovoc“ terminus, temas bei sritis: Reikšminiai projekto žodžiai – nekilnojamasis turtas. 15. Kiti, iniciatorių nuomone, reikalingi pagrindimai ir paaiškinimai:
Kitų reikalingų pagrindimų ir paaiškinimų nėra. Teikia: LR Seimo nariai Remigijus Žemaitaitis Andrius Palionis Kęstutis Masiulis (pasirašė 2014-04-09)
Biudžetinė įstaiga, Vilniaus g. 23-7A, LT-01402 Vilnius, tel. 8 706 63 687, faks. 8 706 63 679, el. p. [email protected]. Duomenys kaupiami ir saugomi Juridinių asmenų registre, kodas 188600362 2014-04- Nr. Į 2014-03-03 Nr. XIIP-1294(2) Lietuvos Respublikos Seimui
Išnagrinėję Lietuvos Respublikos Seimo pateiktą derinti Lietuvos Respublikos Nekilnojamojo turto brokerių įstatymo projektą Nr. XIIP-1294(2) (toliau – Projektas), teikiame pastabų ir pasiūlymų:
susitarimą pasirašiusiose valstybėse įsteigtos įmonės gali neturėti juridinio asmens statuso, taip pat Lietuvos Respublikoje gali veikti užsienyje registruotos įmonės padalinys, kuris pagal Lietuvos Respublikos civilinį kodeksą nėra laikomas juridiniu asmeniu. Todėl siūlytume patikslinti Projekto 2 straipsnio 4 dalį, 8 straipsnio 4 dalį ir 9 straipsnio 1 dalį sąvoką
„juridinis asmuo“ pakeičiant žodžių junginiu „juridinis asmuo, kita
organizacija ir jų padaliniai“. Siekiant nuoseklumo, taip pat siūlytume Projekto 2 straipsnio 11 dalyje žodžius „juridiniai asmenys ir kiti subjektai“ bei 11 straipsnio 1 dalies 1 punkte žodžius „juridiniai asmenys ar kitos organizacijos, ar jų padaliniai“ pakeisti į „juridiniai asmuo, kitos organizacijos ir jų padaliniai“. Jeigu Projekto rengėjai tai mano esant tikslinga, pirmą kartą Projekte vartojant žodžių junginį „juridinis asmuo, kita organizacija ir jų padaliniai“ galima būtų nurodyti, kad toliau tekste jis bus trumpinamas sąvoka „juridinis asmuo“. 2. Atkreipiame Jūsų dėmesį į tai, kad Lietuvos Respublikos Konstitucinis Teismas 2008 m. gruodžio 4 d. nutarime nurodė, kad ūkinės veiklos laisvės apribojimai gali būti nustatomi tik įstatymu.
Taigi iš esmės visos nuostatos, galinčios tam tikra apimtimi riboti asmenų teisę verstis nekilnojamojo turto brokerio (toliau ‑ brokeris) veikla, turėtų būti numatytos būtent Projektu siūlomame įstatyme, o ne jį įgyvendinančiuose žemesnės galios teisės aktuose. Atsižvelgdami į tai, manytume, jog Projektas turėtų būti patikslintas šiais aspektais: · Projekte siūlytume numatyti terminą, per kurį kvalifikacinių brokerių egzaminą laikiusiam asmeniui turėtų būti pranešta apie jo rezultatus; · Projekto 5 straipsnio 5 dalyje nurodoma, kad kvalifikacinių nekilnojamojo turto brokerių egzaminų komisijos (toliau – Brokerių egzaminų komisija) narys gali būti atšauktas nesibaigus jo kadencijai. Siūlytume Projekte taip pat nurodyti ir tokio atšaukimo pagrindus; · Projekto 6 straipsnio 9 dalyje Nekilnojamojo turto brokerių garbės teismo (toliau – Brokerių garbės teismas) siūlymas yra numatytas kaip brokerio išbraukimo iš brokerių sąrašo pagrindas. Atsižvelgiant į Projekto 25 straipsnio 1 ir 7 dalis galima daryti išvadą, kad tokį sprendimą Brokerių garbės teismas galėtų priimti išnagrinėjęs bylą, iškeltą dėl brokerio profesinės etikos pažeidimo, kito nusižengimo ar skundo. Pažymime, kad šie bylos iškėlimo, taigi ir brokerio išbraukimo iš brokerių sąrašo, pagrindai gali būti suprantami labai plačiai ir todėl įvairiai interpretuojami.
Todėl siūlytume patikslinti šių pagrindų sąrašą juos sukonkretinant[1]; · Kyla klausimas, kokiais pagrindais remdamasis Nekilnojamojo turto brokerių rūmų (toliau – Brokerių rūmai) direktorius nuspręstų, tenkinti arba netinkinti Projekto 6 straipsnio 9 ir 10 punktuose nurodytus Brokerių garbės teismo bei Brokerių atestacijos komisijos siūlymus išbraukti brokerį iš brokerių sąrašo; · Kadangi Projekto 7 straipsnio 1 dalies 3 punkte tarpininkavimo sutartimis prisiimtų įsipareigojimų nevykdymas yra numatytas kaip brokerio pažymėjimo galiojimo sustabdymo sąlyga, Projekte siūlytume numatyti, kas yra atsakingas nustatyti, kad įsipareigojimų pagal tarpininkavimo sutartis nėra laikomasi. Be to, atsižvelgiant į tai, kad sutartyje numatyti brokerio įsipareigojimai galėtų būti įvairaus pobūdžio ir apibrėžtumo lygio (pavyzdžiui, dėti visas įmanomas pastangas, elgtis geranoriškai ir pan.), abejotina, ar brokerio pažymėjimo galiojimo sustabdymais būtų proporcinga priemonė visais sutartyje numatytų įsipareigojimų nevykdymo atvejais; · Kriterijus, pagal kuriuos sprendžiama, ar tarpininkavimo sudarant nekilnojamojo turto sandorius veikla yra laikina, siūlytina įtvirtinti Projekte, o ne, kaip numatoma Projekto 11 straipsnio
įgaliotai institucijai. Be to, šiuo klausimu pažymėtina, kad tam tikrus reikalavimus, kaip tokie kriterijai turėtų būti apibrėžiami, yra nustatęs Europos Sąjungos Teisingumo Teismas (toliau – Teisingumo Teismas).
Remiantis nusistovėjusia šio teismo praktika, laikinam paslaugų teikimui valstybėje narėje yra būdingas nepastovus ir nenuolatinis dalyvavimas priimančiosios valstybės narės ekonominiame gyvenime[2], tačiau kiekvienu konkrečiu atveju reikia atsižvelgti ne tik į paslaugų teikimo trukmę, bet ir į jų reguliarumą, dažnumą ir tęstinumą[3]. Teisingumo Teismas yra pažymėjęs, kad negali būti jokių bendrų laiko terminų.[4] Atsižvelgiant į situacijos aplinkybes, net ir keletą metų kitoje valstybėje narėje vykdomą veiklą bei pasikartojantį paslaugų teikimą tam tikru laikotarpiu galima laikyti paslaugų teikimu, kaip apibrėžta Sutarties dėl Europos Sąjungos veikimo 56 straipsnyje[5]; · Atsižvelgiant į tai, kad netinkami brokerio atestacijos rezultatai Projekte numatyti kaip brokerio išbraukimo iš brokerių sąrašo ir laikino brokerio pažymėjimo sustabdymo pagrindas (Projekto 6 straipsnio 6 dalis, 7 straipsnio 1 dalis, 9 straipsnio 6 dalis), Projekto 12 straipsnyje siūlytume aiškiai ir išsamiai nurodyti brokerių atestavimo (taip pat ir pakartotinio atestavimo) kriterijus bei pagrindus, kuriais remiantis būtų priimamas sprendimas atestuoti brokerį arba jo neatestuoti; · Manytume, kad Projekto 21 straipsnio 2 dalyje būtų tikslinga nurodyti, kokiais pagrindais remiantis ir kas kiek laiko Brokerių rūmai gali atlikti brokerio ar brokerių įmonės veiklos patikrinimus. Taip pat būtų tikslinga nustatyti išankstinį pranešimo apie planuojamą atlikti patikrinimą terminą. 3. Redaguotina Projekto 2 straipsnyje pateikiamų sąvokų numeracija (praleistas 8 numeris). 4.
nekilnojamojo turto sandorio apibrėžimą, nes pagal siūlomą jo formuluotę ši sąvoka iš esmės apimtų bet kuriuos sandorius, kurių nedraudžia Lietuvos Respublikos įstatymai (nepriklausomai nuo to, kiek jie būtų susiję su nekilnojamuoju turtu). 5. Projekto 2 straipsnio 3 dalyje įtvirtintas brokerio apibrėžimas tikslintinas, atsižvelgiant į tai, kad siūlomas apibrėžimas neapimtų užsienyje kvalifikaciją įgijusių brokerių, nes pagal Projekto nuostatas šiems brokeriams nebūtų taikomas reikalavimas dėl kvalifikacinio egzamino (Projekto 5 straipsnio 1 dalis) ir jie nebūtų įrašomi ir į nekilnojamojo turto brokerių sąrašą (Projekto
su šiuo aspektu, papildomai atkreipiame dėmesį ir į Projekto 8 straipsnio
teisę užsiimti tarpininkavimo veikla turėtų tik į brokerių sąrašą įrašyti brokeriai, turintys profesinės civilinės atsakomybės draudimą. Taigi pagal Projektu siūlomą reglamentavimą kitoje valstybėje narėje kvalifikaciją įgiję brokeriai nebūdami įrašyti į brokerių sąrašą iš esmės negalėtų užsiimti tarpininkavimo veikla Lietuvos Respublikoje. Be to, tokiems brokeriams, kol jie nebūtų įrašyti į brokerių sąrašą, nebūtų taikomas reikalavimas turėti profesinės civilinės atsakomybės draudimą. Kadangi pagal Projekto nuostatas užsienyje kvalifikaciją įgiję brokeriai nelaikytų kvalifikacinio egzamino ir nebūtų įrašomi į brokerių sąrašą, pagal Projekto 19 straipsnio 1 dalies nuostatą jie negalėtų būti Brokerių rūmų nariais. 6.
skelbiamas (Projekto 5 straipsnio 7 dalis), manytina, kad būtent pagal šį sąrašą brokerių paslaugomis norintys pasinaudoti asmenys spręstų, ar tam tikras asmuo oficialiai turi teisę vykdyti brokerio veiklą Lietuvos Respublikoje. Todėl siūlytume į šį sąrašą įtraukti ne tik Lietuvos Respublikoje, bet ir užsienyje kvalifikaciją įgijusius asmenis (pavyzdžiui, pateikiant deklaraciją), arba šio sąrašo apskritai atsisakyti. Vis dėlto, pažymime, kad įrašymas į atitinkamą sąrašą, atitinkantis 2006 m. gruodžio 12 d. Europos Parlamento ir Tarybos direktyvos 2006/123/EB dėl paslaugų vidaus rinkoje (toliau ‑ Paslaugų direktyva) 4 straipsnio 6 punkte nurodytus požymius, yra prilyginamas reikalavimui gauti leidimą. Pagal Paslaugų direktyvą reikalavimas gauti leidimą vienoje valstybėje narėje norinčiam įsiteigti kitos valstybės narės subjektui gali būti taikomas tik išimtiniais atvejais, o leidimų išdavimo tvarka ir sąlygos turi atitikti šioje direktyvoje numatytus reikalavimus (Paslaugų direktyvos 9-15 straipsniai). Tiek, kiek tai susiję su laikinu paslaugų teikimu, pažymėtina, kad Paslaugų direktyvos 16 straipsnio
apriboti kitoje valstybėje narėje įsisteigusio teikėjo laisvės teikti paslaugas, nustatydamos teikėjo įsipareigojimą įsiregistruoti tos valstybės narės registre, išskyrus šioje direktyvoje arba kituose Sąjungos teisės aktuose numatytus atvejus. Atsižvelgdami į minėtas Paslaugų direktyvos nuostatas, pažymime, kad jeigu Projekto rengėjai mano esant tikslinga kitose valstybėse narėse įsisteigusius subjektus, norinčius nuolat ar laikinai teikti tarpininkavimo paslaugas Lietuvos Respublikoje, įrašyti į tam tikrus sąrašus, tokį įrašymą reglamentuojančios taisyklės turėtų būti pagrįstos remiantis Paslaugų direktyvos nuostatomis. 7.
apibrėžiama nepriekaištinga reputacija, o nurodomos sąlygos, kuriomis esant asmuo gali būti laikomas esančiu nepriekaištingos reputacijos, manytume, jog būtų tikslinga šią nuostatą išdėstyti atskirame Projekto straipsnyje, o ne nurodant Projekto sąvokas. Taip pat siekiant aiškumo būtų tikslinga šio straipsnio pirmąjį sakinį formuluoti taip: „asmuo nelaikomas nepriekaištingos reputacijos, jeigu jis“, ir atitinkamai toliau einančias sąlygas nurodyti ne neigiama forma („nebuvo pripažintas kaltu“, „nebuvo išbrauktas“), o teigiama („buvo pripažintas kaltu“, „buvo išbrauktas“). Taip pat atkreiptinas dėmesys į tai, kad baigtinis sąrašas pagrindų, kuriais remiantis, brokeris gali būti išbrauktas iš brokerių sąrašo, įtvirtintas Projekto 6 straipsnyje. Vis dėlto, pastarajame straipsnyje brokerio išbraukimas iš brokerių sąrašo Brokerių rūmų nustatyta tvarka už profesinės etikos pažeidimus tiesiogiai nėra numatytas. Todėl kyla klausimas, ar Projekto 2 straipsnio 9 dalies 3 punkte yra numatytas naujas išbraukimo iš brokerių sąrašo pagrindas, ar vis dėlto šis pagrindas turėtų būti aiškinamas kaip priskirtinas vienam iš Projekto
aišku, jog 2 metų nuo išbraukimo iš brokerių sąrašo terminas sietinas ne su bet kuriuo išbraukimu, o tik su išbraukimu iš brokerių sąrašo už profesinės etikos pažeidimus. 8. Tikslintinas Projekto 2 straipsnio 11 dalyje nurodytas „trečiosios šalies“ apibrėžimas. Visų pirma, pagal šį apibrėžimą Šveicarija būtų laikoma trečiąja šalimi, nors Projekto 2 straipsnio 12 dalyje nurodoma, kad ši valstybė patenką į „valstybės narės“ apibrėžimą. Taip pat pažymėtina, kad Projekto 2 straipsnio 11 dalyje yra daroma nuoroda išimtinai tik į juridinių asmenų ar kitų subjektų įsteigtus atstovybes ir filialus.
Šiuo klausimu pažymėtina, kad trečiųjų valstybių ūkio subjektai, turintys teisę Lietuvoje steigti atstovybes ir filialus (t. y. turintys antrinio įsisteigimo teisę), paprastai turi teisę steigti ir juridinius asmenis (t. y. pirminio įsisteigimo teisę). 9. Nėra aišku, kokią prasmę brokerių veikloje turėtų bei kokias pareigas sukeltų Projekto 3 straipsnio 1 punkte nurodytas demokratiškumo principas. 10. Projekto 4 straipsnyje žodžius „Lietuvos Respublikos ar kitos trečiosios šalies ar valstybės narės pilietis“ siūlytume keisti į „fizinis asmuo“, nes Projektu siūloma formuluotė neapima asmenų be pilietybes. Manytume, kad mūsų siūloma formuluotė apimtų tiek šiuos asmenis, tiek ir visus kitus asmenis (valstybių narių ir trečiųjų valstybių piliečius), kuriuos Projekto rengėjai siekė įtraukti į Projekto 4 straipsnio reguliavimo sritį. Be to, kyla klausimas, ar Projekto 4 straipsnio nevertėtų apskritai atsisakyti, kadangi juo yra tik sutrumpintai pakartojama tai, kas nurodyta Projekto 2 straipsnio 3 dalyje įtvirtintame brokerio apibrėžime. 11. Siūlytume apsvarstyti, ar nebūtų tikslinga brokerio profesiją įrašyti į Lietuvos Respublikoje reglamentuojamų profesijų sąrašą, nes tai yra profesinės veiklos rūšis, kuria norint užsiimti pagal teisės aktus tiesiogiai reikalaujama turėti reikiamą profesinę kvalifikaciją. Ši profesija galėtų būti įtraukta į Lietuvos Respublikos reglamentuojamų profesijų sąrašą, tvirtinamą Socialinės apsaugos ir darbo ministro įsakymu, ir notifikuota Europos Komisijai. Tokiu atveju šiai profesijai būtų taikoma 2005 m. rugsėjo 7 d.
Europos Parlamento ir Tarybos direktyva 2005/36/EB dėl profesinių kvalifikacijų pripažinimo (toliau – Kvalifikacijų direktyva), kurią įgyvendina Lietuvos Respublikos reglamentuojamų profesinių kvalifikacijų pripažinimo įstatymas (toliau ‑ Kvalifikacijų pripažinimo įstatymas) ir su juo turėtų būti suderinta Projekto 5 straipsnio 1 dalis[6] bei kitos Projekto nuostatos. Atkreipiame dėmesį, kad netaikant Kvalifikacijų direktyvos ir Kvalifikacijų pripažinimo įstatymo nuostatų, Projekto nuostatoms taikytina Paslaugų direktyva. Pažymėtina, kad Projekto 5 straipsnio 1 dalies nuostata suponuoja, kad asmenys, turintys teisę verstis brokerio veikla tose valstybėse, kuriose ši veikla nėra reglamentuota įstatymu, licencijuojama ar atestuojama, norėdami analogišką veiklą vykdyti Lietuvoje, turėtų atitikti visus Projekte brokeriams numatytus reikalavimus. Tai kelia abejonių dėl atitikties Paslaugų direktyvai, kuri draudžia nepagrįstus paslaugų teikimo laisvės apribojimus.[7] Todėl siūlytume Projekto aiškinamajame rašte nurodyti tokius apribojimus pagrindžiančius argumentus. Atsižvelgdami į tai, kas nurodyta, pažymime, kad priklausomai nuo pasirinkto reglamentavimo modelio, Projekto nuostatos turėtų būti suderintos su Kvalifikacijų direktyva arba su Paslaugų direktyva. 12. Taip pat pažymime, kad valstybėse narėse profesijos gali būti reglamentuojamos nebūtinai įstatymo galią turinčiais teisės aktais, todėl siūlytume atitinkamai patikslinti Projekto 5 straipsnio 1 dalį. Be to, nėra aiški šioje nuostatoje vartojamų terminų „licencijuojama veikla“ ir
„atestuojama veikla“ apimtis. 13. Iš Projekto 5 straipsnio 4 dalies 1 punkto galima daryti išvadą, kad
kvalifikacinio egzamino metu būtų tikrinamos tik su tam tikro miesto ar regiono nekilnojamojo turto rinka susijusios brokerio žinios, jei tas brokeris veiklą siekia vykdyti tik tam tikrame mieste ar tam tikrame Lietuvos regione.
Kyla klausimas, ar tokie ir buvo tikrieji Projekto rengėjų tikslai. Jeigu to šia nuostata ir yra siekiama, pažymime, kad iš Projekto nuostatų nėra aišku, ar tokiam brokeriui pradėjus dirbti kitame mieste ar regione jam reikėtų iš naujo laikyti kvalifikacinį egzaminą ar atlikti kitus papildomus veiksmus. Jeigu, vis dėlto, Projektu siekiama nustatyti, kad nepriklausomai nuo Lietuvos miesto ar regiono, kuriame brokeris nori vykdyti veiklą, kvalifikacinio egzamino metu turėtų būti patikrintos jo žinios apie visos Lietuvos nekilnojamojo turto rinką, siūlytume atitinkamai patikslinti 5 straipsnio 4 dalies 1 punktą. 14. Redaguotinas Projekto 5 straipsnio 4 dalies 6 punktas jo pirmųjų žodžių
„nekilnojamojo turto“ linksnį suderinant su šio punkto paskutiniaisiais
žodžiais „reglamentuojančių teisės aktų“. 15. Projekto 5 straipsnio 5 dalies pirmajame sakinyje redaguotini žodžiai „ sudaro iš septyni nariai“. Taip pat taisytinas šios dalies priešpaskutinis sakinys žodį „ministerijos“ pakeičiant į „ministro“. 16. Iš Projekto 5 straipsnio 6 dalies 3 punkto formuluotės nėra aišku, ką praktikoje reikštų ir kaip būtų įgyvendinama Brokerių egzaminų komisijos pareiga rengti ir tvirtinti „kvalifikacinių nekilnojamojo turto brokerių įvertinimus“, todėl siūlytume šią formuluotę patikslinti. 17. Projekto 5 straipsnio 7 dalis reglamentuoja kvalifikacinį egzaminą išlaikiusių asmenų įrašymą į brokerių sąrašą ir pažymėjimo jiems išdavimą. Tačiau Projekte nėra nustatyta, kada ir kokia tvarka į šį sąrašą yra įrašomi brokeriai, kuriems pagal Projekto 5 straipsnio 1 dalį reikalavimas išlaikyti kvalifikacinį egzaminą nėra taikomas. 18.
straipsnio galima spręsti, kad brokerio veiklą gali vykdyti, taigi ir įrašytas į brokerių sąrašą gali būti, tik nepriekaištingos reputacijos asmuo, manytume, kad Projekto 6 straipsnio 4 punktas apima taip pat ir 6 straipsnio 5 punkte nurodytą išbraukimo iš brokerių sąrašo atvejį, todėl pastarosios nuostatos siūlytume atsisakyti. 19. Projekto 6 straipsnio 6 punktas tikslintinas dviem aspektais. Pirma, brokerių atestaciją reglamentuoja ne 9, o 12 Projekto straipsnis. Antra, atsižvelgiant į Projekto 12 straipsnyje vartojamas formuluotes, Projekto 6 straipsnio 6 dalyje žodžius „netinka eiti pareigas pagal pakartotinius nekilnojamojo turto brokerio atestacijos rezultatus“ siūlytume pakeisti į „neišlaikęs pakartotinės eilinės nekilnojamojo turto brokerių atestacijos“. Be to, atsižvelgiant į tai, kad pagal Projekto 12 straipsnį galima pakartoti tik eilines atestacijas, kyla klausimas, kodėl Projekto 6 straipsnyje nėra neeilinės brokerių atestacijos neišlaikymas nėra numatytas kaip išbraukimo iš brokerių sąrašo pagrindas. 20. Atkreipiame Jūsų dėmesį į tai, kad Projekto 6 straipsnio 7 punkte numatytas išbraukimo iš brokerių sąrašo pagrindas tik iš dalies sutampa su aplinkybėmis, kurioms esant, pagal Projekto 2 straipsnio 9 dalį asmuo nebūtų laikomas esančiu nepriekaištingos reputacijos. Todėl, įtvirtinus tokį reglamentavimą, susidarytų paradoksali situacija, kai baudžiamuosius nusižengimus ar nusikaltimus, kurie nepatenka į Projekto 2 straipsnio 9 dalies reguliavimo sritį, padarę asmenys galėtų tapti brokeriais, tačiau jais tapę, jie automatiškai būtų išbraukiami iš brokerių sąrašo pagal projekto 6 straipsnio 7 punktą.
Be to, nėra aišku, kuo Projekto 6 straipsnio 7 punkte numatytos nusikalstamos veikos taip skiriasi nuo Projekto 2 straipsnio 9 dalyje nurodytų nusikalstamų veikų, kad jas reikėtų numatyti kaip atskirą išbraukimo iš brokerių sąrašo pagrindą (nors išbraukimas iš šio sąrašo praradus nepriekaištingą reputaciją jau yra numatytas Projekto 6 straipsnio 5 punkte). Atsižvelgdami į tai, siūlytume Projektą patikslinti taip, išbraukimo iš brokerių sąrašo pagrindas būtų tik tų nusikalstamų veikų padarymas, kurios užkerta galimybę tapti brokeriu. 21. Projekto 7 straipsnį siūlytume patikslinti numatant, kuris Brokerių rūmų valdymo organas priima sprendimą sustabdyti brokerio pažymėjimo galiojimą. 22. Manytume, kad siekiant teisinio tikrumo ir apibrėžtumo Projekto 7 straipsnyje būtų tikslinga numatyti ilgiausią galimą brokerio pažymėjimo sustabdymo terminą (kuriam praėjus brokerio pažymėjimas būtų panaikinamas), nes kai kurios iš šio straipsnio 1 dalyje nurodytų aplinkybių gali egzistuoti itin ilgą laiką arba apskritai neišnykti. 23. Projekto 12 straipsnio 2 dalyje nurodoma, kad eilinės atestacijos neišlaikęs brokeris gali ją pakartotinai laikyti ne vėliau kaip per 6 mėnesius ir kad šiuo laikotarpiu brokerio pažymėjimo galiojimas nėra laikinai sustabdomas. Tuo tarpu Projekto 12 straipsnio 6 dalyje nurodoma, kad pakartotinės eilinės brokerių atestacijos neišlaikęs brokeris yra išbraukiamas iš brokerių sąrašo. Todėl kyla klausimas, kuriuo laikotarpiu eilinės atestacijos neišlaikiusiems brokeriams būtų taikomas laikinas jų pažymėjimų sustabdymas, numatytas Projekto 7 straipsnio 1 punkte.
Be to, iš Projekto
neišlaikiusiems brokeriams laikinas brokerio pažymėjimo sustabdymas pagal 7 straipsnio 1 dalį apskirtai nebūtų taikomas, nes jie iš karto būtų išbraukiami iš brokerių sąrašo. Atsižvelgiant į tai, kas nurodyta, siūlytume patikslinti Projekto 7 straipsnio 1 dalį joje tiksliai nurodant šios nuostatos taikymo sritį. 24. Svarstytina, ar tikslinga įpareigoti brokerį (kaip tai numatyti Projekto 7 straipsnio 2 dalyje) informuoti Brokerių rūmus apie brokerio pažymėjimo sustabdymo pagrindų išnykimą ir tais atvejais, kai tai jau būtų žinoma Brokerių rūmams (t. y. išnykus Projekto 7 straipsnio 1 dalies 1, 2, 4 ir 5 punktuose nurodytoms aplinkybėms). 25. Tikslintina Projekto 7 straipsnio 2 dalis, kadangi jos antruoju ir trečiuoju sakiniais iš esmės yra tik pakartojama šios dalies pirmojo sakinio nuostata. Be to, nuoroda į 7 straipsnio 8 dalį keistina į nuorodą į šio straipsnio 1 dalį. 26. Tiek, kiek tai susiję su Projekte numatytu brokerių civilinės profesinės atsakomybės draudimu, atkreipiame Jūsų dėmesį į Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2010 m. gruodžio 15 d. nutarimu Nr. 1789 patvirtintą Privalomųjų draudimų koncepciją (toliau ‑ Koncepcija). Koncepcijos 33 punkte apibrėžiami privalomųjų draudimų nustatymo principai. Viena iš koncepcijoje nurodomų esminių taisyklių yra galimybė įteisinti privalomąjį draudimą tam tikroje visuomenės veiklos srityje tik tada, kai joje veikiančios kompetentingos institucijos įvertina daromos žalos mastą, dydį ir dažnį (Koncepcijos 33.2 punktas).
Taip pat nurodoma, jog siekiant, kad privalomieji draudimai būtų proporcinga ir realiai įgyvendinama priemonė, privalomojo draudimo įvedimas turėtų būti laikomas kraštutine priemone (kai jis privalomas pagal ES teisės aktus ar tarptautines sutartis arba taip kompensuojama didelė ir pastovi žala) (Koncepcijos 33.3 punktas). Atsižvelgiant į nurodytas Koncepcijos nuostatas bei į tai, kad Projekto aiškinamajame rašte nėra pateikiami argumentai, pagrindžiantys naujo privalomojo draudimo atsiradimo būtinybę ir tokio teisinio reguliavimo proporcingumą, kyla klausimas, ar reglamentuojant brokerių veiklą apskritai yra tikslinga numatyti privalomąjį profesinės civilinės atsakomybės draudimą. 27. Projekto aiškinamajame rašte nurodoma, kad Projekte įtvirtinant privalomąjį brokerių civilinės atsakomybės draudimą reglamentuojančias nuostatas siekiama apsaugoti vartotojų interesus, užtikrinant sandorio šalių patirtos žalos atlyginimą. Atsižvelgdami į tai bei turėdami omenyje, kad brokeris (dėl nepakankamos kompetencijos, išsiblaškymo ar pan.) sandorio šalims žalą gali padaryti ne tik kaltais veiksmais, siūlytume Projekto 9 straipsnio 1 dalyje brokerio civilinę atsakomybę sieti ne su brokerio kaltais veiksmais, o su jo neteisėtais veiksmais padaryta žala. Tokį pakeitimą taip pat būtų tikslinga atlikti siekiant Projekto 9 straipsnio 1 dalį suderinti su šio straipsnio 2 dalimi, kurioje nurodoma, kad draudžiamuoju įvykiu laikomi brokerio atlikti neteisėti veiksmai. 28.
veiklą gali vykdyti ne tik užsiimdamas individualia veikla ir su nekilnojamojo turto brokerių įmone (toliau – brokerių įmonė) sudaręs paslaugų teikimo, franšizės arba kitos formos bendradarbiavimo sutartį, bet ir sudaręs su ja darbo sutartį. Kyla klausimas, ar tokiais atvejais privalomuoju civilinės atsakomybės draudimu neturėtų draustis būtent darbdavys, t. y. brokerių įmonė, o ne pagal darbo sutartį dirbantys jos darbuotojai. 29. Manytume, kad Projekto 10 straipsnio 2 dalyje žodžiai
„ir iš jo neišbraukti“ yra pertekliniai, todėl siūlytina juos išbraukti. 30. Atsižvelgiant į tai, kad Projekto 10 straipsnio 4 dalyje nurodytų
konsultacijų, susijusių su nekilnojamojo turto sandoriais, teikimas nėra reglamentuotas jokiuose Lietuvos Respublikos teisės aktuose ir kad ši veikla brokerių yra plačiai vykdoma, svarstytina, ar nebūtų tikslinga šią paslaugą reglamentuoti būtent Projektu siūlomame Nekilnojamojo turto brokerių įstatyme. 31. Siūlytume patikslinti Projekto 12 straipsnio 3 dalį numatant kriterijus ar pagrindus, į kuriuos atsižvelgiant kiekvienu konkrečiu atveju (esant 1-4 punktuose nurodytoms aplinkybėms) turėtų būti priimtas sprendimas, ar vykdyti neeilinę brokerio atestaciją. Analogiška patikslinti siūlytume taip pat ir Projekto 12 straipsnio 7 dalį. Be to, nėra aišku kokių subjektų gaunami bei su kuo susiję skundai galėtų būti brokerio neeilinės atestacijos pagrindu pagal Projekto 12 straipsnio 3 dalies 1 punktą. Taip pat siūlytume patikslinti ir 12 straipsnio 3 dalies 4 punktą, kadangi nei iš šio straipsnio, nei iš kitų Projekto nuostatų nėra aišku, kokių kvalifikacinių ar profesinių reikalavimų pažeidimai turimi omenyje. 32. Pažymėtina, kad subjekto neįmanoma atestuoti prieš tai neatlikus jo atestacijos, todėl siūlytume atitinkamai patikslinti Projekto 12 straipsnio 7 dalies 2 punktą.
Be to, Projekto 12 straipsnio 7 dalies 2 punktas tikslintinas nurodant, koks konkrečiai profesinės kvalifikacijos tobulinimas yra turimas omenyje. 33. Nėra aišku, ką tiksliai turėtų atlikti brokeris, norėdamas įvykdyti Projekto 13 straipsnio 6 punkte numatytą pareigą „patikrinti iš kliento gautą su nekilnojamojo turto objektu susijusią informaciją“. Šis punktas tikslintinas taip pat atsižvelgiant ir į tai, kad ne visais atvejais brokeris gali turėti galimybę patikrinti gautos informacijos teisingumą. Atsižvelgiant į šią pastabą atitinkamai turėtų būti patikslintas ir Projekto 13 straipsnio 7 punktas. 34. Projekto 13 straipsnio 8 punkte siūlytina aiškiai numatyti, kas ir kokiais pagrindais remiantis konstatuotų, kad brokerių įmonė patyrė nuostolių. 35. Siūlytume patikslinti Projekto 13 straipsnio 10 punktą nurodant Brokerių rūmų nustatyto dydžio nario mokesčio mokėjimo periodiškumą. 36. Projekto 13 straipsnio 12 punktą siūlytina lingvistiškai suderinti su šio straipsnio pirmaisiais žodžiai „nekilnojamojo turto brokeris privalo“. 37. Atsižvelgiant į tai, kad individualia veikla užsiimantys brokeriai galėtų veikti ne tik individualiai, bet ir sudaryti bendradarbiavimo sutartis su brokerių įmone, siūlytume Projekto 14 straipsnio 1 punktą formuluoti taip: „užsiimdamas individualia veikla ir (ar) su nekilnojamojo turto brokerių įmones sudaręs [...]“. 38. Manytume, kad Projekto 14 straipsnyje brokerio teisė į atlygį turėtų būti siejama ne tik su konsultacinio pobūdžio paslaugų suteikimu, bet ir su tarpininkavimo paslaugomis, kurias pagal sutartį su klientais privalo teikti brokeris. Taip pat, kyla klausimas, kodėl šiame straipsnyje yra įtvirtinama teisė konsultuoti klientus, tačiau teisė atlikti kitas papildomas, Projekto 10 straipsnio 4 dalyje nurodytas paslaugas nėra minima. 39.
galėtų turėti esminės įtakos brokerių veiklai ir jų teikiamoms paslaugoms, manytume, kad jas tvirtinti turėtų ne Brokerių rūmai (privatus subjektas), o valstybės politiką šioje srityje formuojanti institucija, t.y. ūkio ministerija, ar kita jos įgaliota institucija (Projekto 15 straipsnio 3 dalis,
straipsnio 2 dalyje numatytus patikrinimus turėtų atlikti ne Brokerių rūmai, o nepriklausoma valstybinė institucija. 40. Nuoroda į Nekilnojamojo turto objektų duomenų bazę yra daroma tik Projekto 21 straipsnio 1 dalies 5 punkte, tačiau Projekte nėra nuostatų, reglamentuojančių šios bazės pobūdį, jos funkcionavimo mechanizmą bei tai, ar brokeriai (brokerių įmonės) informaciją apie nekilnojamojo turto objektus turėtų teikti privalomai. Pastarasis aspektas yra itin svarbus, kadangi tokios pareigos nustatymas reikštų ūkinės veiklos laisvės ribojimą. 41. Atsižvelgdami į Projektu Brokerių rūmų prezidiumui suteikiamus įgaliojimus, manytume, kad Projekto 24 straipsnyje būtų tikslinga numatyti ne tik prezidiumo pirmininką, bet ir prezidiumo narius renkantį subjektą. 42. Siūlytume Projekto 25 straipsnyje numatyti, kas renka (skiria) Brokerių garbės teismo narius. 43. Siūlytume suderinti tarpusavyje Projekto 25 straipsnio 7 dalies 1 ir 2 punktus (nurodoma, kad Brokerių garbės teismas gali skirti įpareigojimą atlikti neeilinę atestaciją), 12 straipsnio 4 dalį (nurodoma, kad neeilinę atestaciją gali inicijuoti Brokerių rūmai ir Ūkio ministerija) ir 12 straipsnio
atestaciją, Brokerių atestacijos komisija turi vertinimo laisvę, ar tai bus padaryta). 44.
(numatoma Brokerių garbės teismo teisė sustabdyti brokerio pažymėjimo galiojimą) ir 7 straipsnio 1 dalies 5 punktas (numatoma, kad Brokerių garbės teismui priėmus minėtą sprendimą, Brokerių rūmai turi vertinimo laisvę, ar atsižvelgti į šį sprendimą). 45. Kyla klausimas, kuo remiantis Projekto 25 straipsnio 7 dalies 4 punkte Brokerių garbės teismui suteikiama teisė pačiam priimti sprendimą dėl brokerio pažymėjimo sustabdymo, tačiau šio straipsnio 7 dalies 5 punkte šiam teismui yra numatoma galimybė tik pasiūlyti Brokerių rūmų direktoriui išbraukti brokerį iš brokerių sąrašo. Neaišku, kodėl, Projekto rengėjų nuomone, Brokerių rūmų direktorius laikomas esančiu tinkamesnėje padėtyje priimti sprendimą dėl brokerio išbraukimo iš sąrašo nei Brokerių garbės teismas. 46. Pažymėtina, kad vadovaujantis Projekto 29 straipsnio 1 dalimi, su Brokerių rūmų steigimu bei jų steigimo tvarka susijusios nuostatos įsigaliotų, taigi ir Brokerių rūmai galėtų būti įsteigti tik nuo 2015 m. sausio 1 d. Todėl Brokerių rūmai iki Projektu siūlomo įstatymo įsigaliojimo negalėtų atlikti Projekto 29 straipsnio 2 dalyje jiems numatytos pareigos. Generalinio direktoriaus pavaduotojas Karolis Dieninis Aistė Svinkūnaitė, tel. 8 706 63 686, el. p. [email protected] [1] Pagal analogiją galima būtų remtis, pavyzdžiui, Lietuvos Respublikos advokatūros ar Lietuvos Respublikos Notariato įstatymais. Advokatūros įstatymo 52 straipsnyje numatyta, kad advokato drausmės byla gali būti keliama už šio įstatymo, Lietuvos advokatų etikos kodekso reikalavimų bei advokato veiklos pažeidimus. Notariato įstatymo 10¹ straipsnyje įtvirtinta, kad Notarų garbės teismas nagrinėja notarų profesinės etikos ir tarnybinių nusižengimų bylas. [2] 2003 m. vasario 13 d. Teisingumo Teismo sprendimas Komisija prieš Italiją, C-131/01, 23 punktas. [3] 1995 m. lapkričio 30 d. Teisingumo Teismo sprendimas Gebhard, C-55/94, 39 punktas; 2003 m. gruodžio 11 d.
Teisingumo Teismo sprendimas Schnitzer, C-215/01, 28 punktas. [4] 2003 m. gruodžio 11 d. Teisingumo Teismo sprendimas Schnitzer, C-215/01, 31 punktas. [5] 2003 m. gruodžio 11 d. Teisingumo Teismo sprendimas Schnitzer, C-215/01, 30 punktas. [6] Be kita ko atkreiptinas dėmesys į Kvalifikacijų pripažinimo įstatymo 5 straipsnio
valstybėje narėje įsisteigusiam paslaugos teikėjui neribojama laisvė dirbti (teikti paslaugas) pagal tą pačią profesiją, pagal kurią jis dirbo įsisteigimo valstybėje narėje ne trumpiau kaip dvejus metus per pastaruosius dešimt metų, jei profesija toje valstybėje narėje nereglamentuojama. [7] Be kita ko atkreiptinas dėmesys į Paslaugų direktyvos 16 straipsnio 2 dalies b ir e punktus, kuriuose numatytas draudimas kitoje valstybėje narėje įsisteigusio teikėjo laisvę laikinai teikti paslaugas apriboti nustatant įpareigojimą gauti valstybės kompetentingų institucijų leidimą ar įpareigojimą turėti kompetentingų institucijų išduotą specialų tapatybės dokumentą, reikalingą paslaugų teikimo veiklai vykdyti.
2014-04-18 Nr. XIIP-1294(2) Vilnius Alternatyvių projektų Teisės departamente negauta. Vertindami projektą dėl jo atitikties Konstitucijai, įstatymams, Europos Sąjungos teisės aktams ir juridinės technikos taisyklėms, teikiame šias pastabas:
1Projekto pavadinime žodis „ĮSTATYMAS“ dėstytinas naujos eilutės centre. 2. Projekto 2 straipsnis, kuriame dėstomos pagrindinės įstatyme vartojamos sąvokos,
koreguotinas:
formuluotė „ir kiti sandoriai, kurių nedraudžia Lietuvos Respublikos įstatymai“. Ši formuluotė tikslintina, nes nėra pakankamai aišku, ar ji apimtų tik sandorius, kurių objektas yra nekilnojamasis turtas, ar apimtų visus kitus sandorius. Atsižvelgus į tai, sąvokos apibrėžtis tikslintina pašalinant šį neaiškumą. 2.2. Projekto 2 straipsnio 5 dalyje dėstomos sąvokos apibrėžtyje vartojama nuostata, kad asociacija ,,įgyvendina nekilnojamojo turto brokerių savivaldos principus“ nėra aiški. Atkreiptinas dėmesys, kad projekte nėra siūloma įtvirtinti nekilnojamojo turto brokerių savivaldos principų (projekto 3 straipsnyje nustatomi tik nekilnojamojo turto brokerio veiklos principai). Atsižvelgus į tai, projektą reikėtų papildyti nuostatomis įvardinant tokius principus arba vertinamąją projekto nuostatą atitinkamai patikslinti. 2.3. Projekto 2 straipsnio 6 dalis tikslintina atsižvelgus į tai, kad pagal projekto
asmenį įrašyti į nekilnojamojo turto brokerių sąrašą. Fizinis asmuo turėtų atitikti ir kitus projektu siūlomus nustatyti reikalavimus. Jeigu būtų pritarta šiai pastabai, reikėtų atitinkamai patikslinti ir projekto 5 straipsnio 7 dalies nuostatas. 2.4. Projekto 2 straipsnio dalių numeracija tikslintina, nes po 7 dalies sekanti dalis žymima ne 8, bet 9 numeriu. 3.
būti Lietuvos Respublikos ar kitos trečiosios šalies ar valstybės narės pilietis, kuriam yra sukakę 18 metų ir kuris atitinka visus šio įstatymo reikalavimus. Ši projekto nuostata toje apimtyje, kiek joje siūloma nustatyti, kad nekilnojamojo turto brokeriu galėtų būti tik valstybių narių (Europos Sąjungos valstybių narių, Europos ekonominės erdvės valstybių ir Šveicarijos) piliečiai nedera su Paslaugų įstatymo, kuris reglamentuoja įsisteigimo laisvės, laisvės teikti paslaugas ir ūkinės paslaugų teikimo veiklos laisvės įgyvendinimo sąlygas, 2 straipsnio 9, 14, 18 dalių 3 straipsnio nuostatomis, kuriose nurodomas kiek platesnis galimų paslaugų teikėjų ratas. Atsižvelgus į tai, projekto nuostatas reikėtų suderinti su minėtomis Paslaugų įstatymo nuostatomis (pavyzdžiui, papildant nuostata „kitas fizinis asmuo, kuris naudojasi Europos Sąjungos teisės aktuose jam suteiktomis judėjimo valstybėse narėse teisėmis, turintys teisę gyventi Lietuvos Respublikoje”). Svarstytina, ar minėtoje projekto nuostatoje nereikėtų išbraukti žodį ,,kitos“. Kitu atveju iš šios nuostatos sektų, kad Lietuvos Respublika taip pat priskirtina trečiosioms šalims. Taip pat svarstytina, ar siekiant teisinio aiškumo nebūtų tikslinga šiame straipsnyje vietoj formuluotės „atitinka visus šio įstatymo reikalavimus“ keliamus reikalavimus išvardinti. Šiame kontekste pažymėtina, jog reikalavimas dėl nepriekaištingos reputacijos sprendžiant dėl asmens įrašymo į nekilnojamojo turto brokerių sąrašą netgi nėra aiškiai nustatytas, kai išbraukiant iš aptariamo sąrašo nepriekaištingos reputacijos neturėjimas yra laikomas pagrindu išbraukti brokerį. 4.
dėl kvalifikacinio egzamino netaikomas asmenims, turintiems teisę verstis nekilnojamojo turto brokerio veikla kitoje valstybėje narėje ar trečiojoje šalyje, jei toje valstybėje narėje ar trečiojoje šalyje nekilnojamojo turto brokerių veikla yra reglamentuota įstatymu. Teikiamas siūlymas svarstytinas. Atkreiptinas dėmesys, jog nei iš kitų projekto nuostatų, nei iš kartu pateikto aiškinamojo rašto nėra aiškus formuluotės „veikla yra reglamentuota įstatymu“ turinys. Pastebėtina, jog veiklos reglamentavimas įstatymu gali būti bendro pobūdžio (pavyzdžiui, skirtas paslaugų teikimui) arba susijęs tik su iš veiklos gautų pajamų apmokestinimo reglamentavimu. Atsižvelgus į tai, projektas tikslintinas pašalinant šį neaiškumą. 5. Projekto 5 straipsnio 3 dalis nėra pakankamai aiški. Pažymėtina, kad egzaminai paprastai vykdomi tam, kad būtų patikrintos egzaminuojamų asmenų jau turimos žinios. Tuo tarpu vertinamoji projekto nuostata galėtų būti suprantama taip, kad egzaminai turėtų būti organizuojami taip, kad jų metu egzaminuojami asmenys įgytų pakankamai tiek teorinių, tiek praktinių žinių. Pastebėtina, kad keičiamo įstatymo 5 straipsnio 4, 6, 7, 8 dalyse siūloma įtvirtinti, kokiose srityse būtų tikrinamos asmenų teorinės ir praktinės žinios, nustatoma, kad egzaminai vykdomi pagal egzaminų komisijos parengtą egzaminų programą, užduočių ir vertinimo metodiką ir pan. Taigi, iš projekto nuostatų nėra aišku, kokiu būdu Nekilnojamojo turto brokerių rūmai turėtų organizuoti brokerių egzaminus taip, kad juos išlaikę brokeriai turėtų reikiamų teorinių ir praktinių žinių, būtinų tinkamam tarpininkavimo paslaugų teikimui. Atsižvelgus į tai, svarstytina, ar projekto nuostatos nereikėtų patikslinti. 6.
6Projekto 5 straipsnio 4 dalies 3 punkto nuostata tikslintina atsižvelgus į tai,
kad vykdant nekilnojamojo turto brokerio veiklą gali būti aktualus ne tik nekilnojamojo turto kaip objekto apmokestinimas, bet ir pajamų, gautų iš nekilnojamojo turto (nuomos, pardavimo ir pan.), kaip objekto, apmokestinimas. 7. Projekto 5 straipsnio 5 dalies nuostata ,,egzaminų komisijos narius skiria Lietuvos Respublikos ūkio ministerija, atsižvelgdama į Nekilnojamojo turto brokerių rūmų pateiktus pasiūlymus“ tikslintina, nes paprastai ūkio ministras savo įsakymu skiria asmenis tam tikros komisijos nariu, bet ne ministerija. Be to, pažymėtina, kad pagal projektu siūlomą nuostatą egzaminų komisijos nariais galėtų būti vien tik Nekilnojamojo turto brokerių rūmų nariai. Tokiu būdu vieni nekilnojamojo turto brokeriai egzaminuotų savo kolegas – kitus nekilnojamojo turto brokerius. Svarstytina, ar siūlomas teisinis reguliavimas atitiktų projekto tikslus ir maksimaliai užtikrintų objektyvų, nešališką brokerių žinių įvertinimą. Siekiant to išvengti, svarstytina, ar projekte nereikėtų nustatyti, kad kandidatus į egzaminų komisijos narius siūlytų ne tik Nekilnojamojo turto brokerių rūmai, bet ir atitinkamos valstybės institucijos. Kartu pastebėtina, kad nuostata, jog egzaminų komisijoje būtinai turi būti bent po vieną teisės ir mokesčių specialistą, nėra pakankamai aiški, nes nėra aišku, kokį išsilavinimą privalėtų turėti aukščiau nurodyti specialistai. Projekto nuostata tikslintina, pašalinant šį neaiškumą. Be to, projekto 5 straipsnio 5 dalies 1 sakinyje formuluotė „sudaro iš septyni nariai“ tikslintina lingvistiniu požiūriu, o 5 sakinyje prieš žodį ,,skiriami“ reikėtų įrašyti žodžius ,,gali būti“. 8. Projekto 5 straipsnio 7 dalyje reikėtų nurodyti, nuo kada turėtų būti pradedamas skaičiuoti 10 dienų terminas, skirtas įrašyti asmenį į nekilnojamojo turto brokerių sąrašą.
Projekto nuostatą, kad išlaikiusiam kvalifikacinį egzaminą asmeniui išduodamas ,,nustatytos formos pažymėjimas“, reikėtų papildyti įvardinant subjektą, kuris turėtų nustatyti nekilnojamojo turto brokerio pažymėjimo formą. Be to, atsižvelgus į tai, kad galimai tarp nekilnojamojo turto brokerių sąrašo duomenų nurodomas nekilnojamojo turto brokerio pažymėjimo numeris, žodis „numeris“ keistinas formuluote „pažymėjimo numeris“. 9. Projekto 6 straipsnio 1 punktas tikslintinas jį išdėstant taip: „1) nekilnojamojo turto brokeriui pateikus raštišką prašymą jį išbraukti iš nekilnojamojo turto brokerių sąrašo“. 10. Projekto 6 straipsnio 6 punkte pateikta nuoroda į šio įstatymo 9 straipsnį tikslintina, nes pastarajame straipsnyje siūloma reglamentuoti ne nekilnojamojo turto brokerių atestavimą, o jų civilinės atsakomybės draudimą. Taip pat pastebėtina, jog aptariama nuostata dėstytina ne skliausteliuose, o sistemiškai inkorporuojant į aptariamo punkto tekstą. 11. Projekto 6 straipsnio 9 punkte siūloma nustatyti, kad Nekilnojamojo turto brokerių rūmų direktorius išbraukia nekilnojamojo turto brokerį iš nekilnojamojo turto brokerių sąrašų, jei yra tenkinamas Nekilnojamojo turto brokerių garbės teismo siūlymas išbraukti nekilnojamojo turto brokerį iš nekilnojamojo turto brokerių sąrašo. Teikiamas siūlymas svarstytinas tuo aspektu, kad iš pateiktos nuostatos nėra aišku, kuriais atvejais aptariamas Nekilnojamojo turto brokerių garbės teismo siūlymas yra tenkinamas, o kuriais atvejais – ne. Pažymėtina, jog sąlygos, nuo kurių priklauso asmens teisės ir pareigos privalo būti aiškios, nedviprasmiškos ir įtvirtintos įstatyme, o tuo atveju, jei nebus nustatyta aiškių sąlygų, galimos situacijos, kai bus pažeidžiamas asmenų lygiateisiškumo principas juos diskriminuojant bei nepagrįstai traktuojant skirtingai.
Atsižvelgus į tai, projektas tikslintinas. Ši pastaba atitinkamai taikytina ir projekto 6 straipsnio 9 punktui. 12. Projekto 7 straipsnio pavadinime prieš žodį ,,sustabdymo“ įrašytinas žodis ,,galiojimo“. 13. Projekto 7 straipsnio 1 dalies 2 punkte prieš žodį „Nekilnojamojo“ įrašytina formuluotė „nekilnojamojo turto brokeris“. 14. Projekto 7 straipsnio 1 dalies 3 punkte prieš žodį „nevykdo“ įrašytina formuluotė „nekilnojamojo turto brokeris“. 15. Projekto 7 straipsnio 1 dalies 4 punkte prieš žodį „ilgiau“ įrašytina formuluotė „nekilnojamojo turto brokeris“. 16. Iš projekto 7 straipsnio nuostatų nėra aišku, kokios pasekmės kiltų, jeigu Nekilnojamojo turto brokerių rūmai sustabdytų nekilnojamojo turto brokerio pažymėjimo galiojimą. Pažymėtina, kad pagal projekto 8 straipsnio 1 dalies nuostatas nekilnojamojo turto brokeriai turėtų teisę užsiimti tarpininkavimo sudarant nekilnojamojo turto sandorius, veikla ir neturėdami nekilnojamojo turto brokerio pažymėjimo. Projekto nuostatos tikslintinos pašalinant šį neaiškumą. 17. Pagal projekto 7 straipsnio 1 dalies 3 punkto nuostatas Nekilnojamojo turto brokerių rūmai galėtų sustabdyti nekilnojamojo turto brokerio pažymėjimo galiojimą, jeigu šis nevykdo tarpininkavimo sutartimi prisiimtų įsipareigojimų. Taigi, pagal projektu siūlomą nuostatą tam, kad pažymėjimo galiojimas galėtų būti stabdomas, užtenka, kad brokeris nevykdytų bent vienos sutarties. Svarstytina, ar siūlomas teisinis reguliavimas atitinka proporcingumo principą ir už vienkartinį pažeidimą galėtų būti taikoma tokia priemonė.
Be to, pažymėtina, kad tuo atveju, jeigu brokeris nevykdytų sutartimi su klientu prisiimtų įsipareigojimų, jam būtų taikoma civilinė atsakomybė. 18. Projekto 7 straipsnio 2 dalyje yra pateiktos nuorodos į ,,šio straipsnio 8 dalyje“ nurodytas aplinkybes. Atsižvelgus į tai, kad projekto 7 straipsnis 8 dalies neturi, nuoroda tikslintina. 19. Projekto 7 straipsnio 2 dalis redaguotina tuo aspektu, kad kelis kartus kartojamos tos pačios nuostatos, tačiau vis vien nėra aišku, nuo kada skaičiuojamas 5 darbo dienų terminas – ar nuo aplinkybių išnykimo, ar nuo pranešimo apie aplinkybių išnykimą gavimo. Atsižvelgus į tai, projektas tikslintinas. 20. Projekto 8 straipsnio 2 dalyje siūloma nustatyti, kad nekilnojamojo turto brokeris savo funkcijas gali atlikti tik užsiimdamas individualia veikla, dirbdamas nekilnojamojo turto brokerių įmonėje, sudaręs su ja darbo sutartį, paslaugų teikimo, franšizės arba kitos formos bendradarbiavimo sutartį. Iš siūlomos formuluotės sektų, jog brokeris dirbtų nekilnojamojo turto brokerių įmonėje ne tik su ja sudaręs darbo sutartį, tačiau sudaręs ir paslaugų teikimo, franšizės arba kitos formos bendradarbiavimo sutartį. Atsižvelgus į tai, kad darbo santykiai susiklosto sudarius darbo sutartį, atitinkamai tikslintinos projekto formuluotės (pavyzdžiui, „pagal darbo sutartį dirbdamas nekilnojamojo turto brokerių įmonėje arba su nekilnojamojo turto brokerių įmone sudaręs paslaugų teikimo, franšizės ar kitos formos bendradarbiavimo sutartį“). 21. Projekto 8 straipsnio 3 dalyje be kitų nuostatų siūloma nustatyti, jog nekilnojamo turto brokerių įmonė turi teisę verstis tarpininkavimo sudarant nekilnojamojo turto sandorius veikla veikdama per franšizės sutarties pagrindu veikiančius nekilnojamojo turto brokerius.
Pažymėtina, jog pagal Civilinio kodekso 6.766 straipsnio 1 dalį franšizės sutartimi viena šalis (teisių turėtojas) įsipareigoja perduoti už atlyginimą kitai šaliai (naudotojui) tam tikram terminui arba neterminuotai teisę naudotis verslo tikslais išimtinių teisių, priklausančių teisių turėtojui, visuma (teise į firmos vardą, teise į prekių ar paslaugų ženklą, teise į saugomą komercinę (gamybinę) informaciją ir kt.), o kita šalis įsipareigoja už tai mokėti sutartyje nustatytą atlyginimą. Taigi pagal pateikiamą franšizės sutarties sampratą, franšizės sutartimi teisių naudotojas neveikia kaip teisių turėtojo įgaliotas subjektas, o naudojasi tam tikrų teisių turėtojo teisių visuma, pavyzdžiui, nekilnojamojo turto brokerių atveju tai galėtų būti teisė į firmos vardą, teisė naudotis sukurta informacine sistema ar duomenų baze. Tačiau visais atvejais teisių naudotojas, sudarydamas sutartį dėl paslaugų teikimo su klientu, o ne teisių turėtojas, yra viena iš tokios sutarties šalių. Atsižvelgus į tai, manytina, jog nekilnojamojo turto brokerių įmonės ir nekilnojamojo turto brokerio franšizės sutarties atveju santykiuose su klientu veiks ir veikla užsiims ne nekilnojamojo turto brokerių įmonė, o nekilnojamojo turto brokeris, besinaudojantis tik nekilnojamojo turto brokerių įmonės vardu ir neveikdamas kaip jos įgaliotas atstovas. 22. Projekto 9 straipsnyje siūloma reglamentuoti nekilnojamojo turto brokerio profesinės civilinės atsakomybės privalomąjį draudimą. Iš minėto straipsnio nuostatų seka, kad draustis privalomuoju draudimu privalėtų tik fiziniai asmenys – nekilnojamojo turto brokeriai.
Atkreiptinas dėmesys, kad pagal projekto 8 straipsnio 3 dalyje siūlomą nustatyti teisinį reguliavimą tarpininkavimo sudarant nekilnojamojo turto sandorius veiklą galėtų vykdyti ir nekilnojamojo turto brokerių įmonės, kuriose nekilnojamojo turto brokeriai dirbtų pagal darbo sutartį ir pan. Taigi tarpininkavimo veiklą vykdytų juridinis asmuo – nekilnojamojo turto brokerių įmonė. Atsižvelgus į tai, manytina, kad civilinę atsakomybę turėtų apsidrausti ir minėtos įmonės, o projekto nuostatas reikėtų atitinkamai papildyti. 23. Projekto 10 straipsnio 3 dalyje siūloma nustatyti, kad nekilnojamojo turto brokerio įmonės bankroto atveju iš tokios įmonės atidarytoje depozitinėje sąskaitoje esančių lėšų gali būti tenkinami tik nekilnojamojo turto sandorio, kurio sudarymui jis tarpininkauja, šalių kreditoriniai reikalavimai. Ši nuostata nedera su Įmonių bankroto įstatymo 35 straipsniu, kuriame nustatytas bankrutuojančios įmonės kreditorių tenkinimo eiliškumas, nenumatantis tam tikriems asmenims pirmenybės teisės tenkinti kreditorinius reikalavimus iš depozitinėse sąskaitose esančių lėšų. Pažymėtina, jog Įmonių bankroto įstatymo 1 straipsnio
kreditoriaus teisę į reikalavimų tenkinimą, kreditoriaus teisę imtis priemonių skoloms išieškoti, priešpriešinių vienarūšių reikalavimų įskaitymą, išskyrus nustatytąjį Lietuvos Respublikos finansinio užtikrinimo susitarimų įstatyme, bankroto proceso metu įmonėse taikomos tiek, kiek jos neprieštarauja Įmonių bankroto įstatymo nuostatoms. 24. Projekto 10 straipsnio 3 dalyje formuluotė „kitos sandorio šalies“ tikslintina atsižvelgus į projekto 13 straipsnio 7 punkte vartojamą formuluotę. 25.
brokerių įmonė bei nekilnojamojo turto brokeris taip pat gali teikti konsultacijas ir kitas paslaugas, susijusias su nekilnojamuoju turtu, atitinkamas paslaugas reglamentuojančių įstatymų nustatyta tvarka. Atsižvelgus į tai, kad projekte nėra nustatyta draudimo minėtiems subjektams užsiimti kita papildoma veikla, svarstytina, ar teikiamas siūlymas nėra perteklinis, nes šie subjektai ir be teikiamo siūlymo gali užsiimti kita papildoma veikla, jei tenkina tokią veiklą reglamentuojančių teisės aktų reikalavimus. 26. Projekto 11 straipsnio 2 dalyje siūloma nustatyti, kad tarpininkavimo, sudarant nekilnojamojo turto sandorius, veiklos laikinumo kriterijus nustato Vyriausybė ar jos įgaliota institucija. Atsižvelgus į tai, kad nuo to, ar veikla laikoma laikina, priklausytų asmenų teisė užsiimti tam tikra veikla, manytina, jog kriterijai, kai veikla laikoma laikina, turėtų būti nustatyti įstatyme, o ne poįstatyminiame teisės akte. 27. Projekto 12 straipsnio 3 dalies 3 punkte žodis „sistemingai“ išbrauktinas kaip neturintis teisinio krūvio. 28. Projekto 12 straipsnio 3 dalies 4 punkte siūloma nustatyti, kad neeilinė nekilnojamojo turto brokerio atestacija gali būti vykdoma, jei brokeris be kita ko kitaip pažeidžia brokeriui keliamus kvalifikacinius ar profesinius reikalavimus. Atkreiptinas dėmesys, jog pagal projekto 5 straipsnio nuostatas nekilnojamojo turto brokerio kvalifikacija tikrinama pastarajam laikant kvalifikacinį nekilnojamojo turto brokerio egzaminą, todėl iš teikiamo projekto nuostatų nėra aišku, kokie nekilnojamojo turto brokerio veiksmai galėtų būti laikomi kvalifikacinių reikalavimų pažeidimu. Be to, iš teikiamo projekto nuostatų taip pat nėra aišku, kokie veiksmai galėtų būti laikomi profesinių reikalavimų pažeidimu, nes profesiniai reikalavimai kaip tokie projekte apskritai daugiau nėra minimi.
Atsižvelgus į tai, kad įstatymo nuostatos turi būti aiškios ir nedviprasmiškos, manytina, kad projekte turėtų būti tiksliau nustatomi aptarti klausimai. 29. Projekto 12 straipsnio 7 dalies 2 punkte siūloma nustatyti, kad nekilnojamojo turto brokerių atestacijos komisijos vienas iš sprendimų gali būti nekilnojamojo turto brokerį atestuoti su sąlyga, kad jis per nustatytą terminą, pašalins tam tikrus trūkumus ir papildomai patobulins profesinę kvalifikaciją. Teikiamas siūlymas svarstytinas tuo aspektu, kad projekte nėra numatyta, kokių veiksmų būtų imamasi tuo atveju, jei nekilnojamojo turto brokeris suėjus nustatytam terminui nebūtų įvykdęs jam nustatytų sąlygų. 30. Projekto 13 straipsnio 8 punkte siūloma nustatyti, kad nekilnojamojo turto brokeris privalo atlyginti nekilnojamojo turto brokerių įmonei nuostolius, patirtus dėl netinkamo nekilnojamojo turto brokerio pareigų vykdymo. Pažymėtina, kad dėl nekilnojamojo turto brokerio netinkamo pareigų vykdymo nuostolius gali patirti ne tik nekilnojamojo turto brokerių įmonė, bet ir brokerio klientai, kiti asmenys. Atsižvelgus į tai, nėra aišku, kokiais argumentais remiantis projekte siūloma nustatyti, kad brokeris privalėtų atlyginti tik brokerių įmonės patirtus nuostolius. Be to, atkreiptinas dėmesys, kad nuostolius asmenys gali patirti ne tik tuomet, kai nekilnojamojo turto brokeris netinkamai vykdo savo pareigas, bet ir kai jų nevykdo. Atsižvelgus į tai, projekto nuostatos tikslintinos. 31. Projekto 13 straipsnio 9 punkte siūloma nustatyti, kad nekilnojamojo turto brokeris privalo nuolat tobulinti profesinę kvalifikaciją. Iš projekto nuostatų nėra aišku, kokiais kriterijais vadovaujantis būtų vertinama, ar brokeris nuolat tobulina profesinę kvalifikaciją. Svarstytina, ar tokius kriterijus nereikėtų nustatyti.
Be to, iš projekto nuostatų nėra aišku, kokios pasekmės nekilnojamojo turto brokeriui kiltų, jeigu jis profesinės kvalifikacijos nuolatos netobulintų. Projekto nuostatas reikėtų papildyti, pašalinant šį neaiškumą. 32. Projekto 13 straipsnio 10 punkte siūloma nustatyti, kad nekilnojamojo turto brokeris privalo laiku mokėti Nekilnojamojo turto brokerių rūmų nustatyto dydžio nario mokestį, kuris negali viršyti 0,5 bazinės socialinės išmokos dydžio. Teikiama nuostata tikslintina, atsižvelgus į tai, kad iš jos formuluotės nėra aišku, ar tai mėnesinis, ar metinis nario mokestis. 33. Projekto 13 straipsnio 11 punkte siūloma nustatyti, kad nekilnojamojo turto brokeris privalo laiku teikti nekilnojamojo turto brokerių įmonei, su kuria jį sieja bendradarbiavimo santykiai, informaciją, kurią pagal šį įstatymą nekilnojamojo turto brokerių įmonė turi teikti Nekilnojamojo turto brokerių rūmams. Nors iš kitų projekto nuostatų galima numanyti, ką reiškia formuluotė
„bendradarbiavimo santykiai“, vis dėlto, manytina, jog siekiant teisinio
aiškumo, aptariama formuluotė konkretizuotina taip pat, kaip ir kitose projekto nuostatose. Be to, iš teikiamo siūlymo neaišku, ar aptariama nuostata būtų taikoma nekilnojamojo turto brokerio kaip nekilnojamojo turto brokerių įmonės darbuotojo atveju. 34. Projekto 13 straipsnio 12 punktas tikslintinas atsižvelgus į tai, kad jo konstrukcija turi derėti su pirmuoju 13 straipsnio sakiniu. 35. Projekto 17 straipsnio 1 dalyje siūloma nustatyti, kad Nekilnojamojo turto brokerių rūmai steigiami visuotiniame steigiamajame Nekilnojamojo turto brokerių rūmų narių susirinkime. Pažymėtina, kad paprastai juridinio asmens steigėjai tampa juridinio asmens dalyviais (nariais) įregistravus juridinį asmenį. Taigi, juridinis asmuo (Nekilnojamojo turto brokerių rūmai) turėtų būti steigiami rūmų steigėjų, o ne rūmų narių susirinkime. Atsižvelgus į tai, projekto nuostatos tikslintinos.
Be to, svarstytina, ar siekiant užtikrinti nekilnojamojo turto brokerių teisę dalyvauti rūmų steigiamajame susirinkime, projekte nereikėtų nustatyti konkretų steigėjų informavimo apie vyksiantį steigiamąjį susirinkimą būdą. Kartu pastebėtina, kad juridinio asmens steigiamasis susirinkimas paprastai priima steigiamo juridinio asmens steigimo dokumentus, tačiau iš projekto nuostatų nėra aišku, kas turėtų parengti steigimo dokumentų projektus. Projekto nuostatos tikslintinos pašalinant šį neaiškumą. 36. Projekto 23 straipsnyje reikėtų nustatyti nekilnojamojo turto brokerių rūmų visuotinio narių susirinkimo kompetenciją. 37. Projekto 24 straipsnio 1 dalyje po žodžio „trys“ žodis „prezidiumo“ išbrauktinas kaip perteklinis. 38. Projekto 24 straipsnio 7 dalies 6 punkte siūloma nustatyti, kad nekilnojamojo turto brokerių rūmų direktorius sudaro ir nutraukia darbo sutartis su brokerių rūmų darbuotojais, tačiau iš projekto nuostatų nėra aišku, kuris rūmų organas tvirtintų brokerių rūmų etatų sąrašą. Kitu atveju, rūmų direktorius galėtų sudaryti darbo sutartis su neribotu skaičiumi asmenų. Projekto nuostatas reikėtų atitinkamai papildyti. 39. Projekto 25 straipsnio 2 dalyje siūloma nustatyti, kad Lietuvos Respublikos ūkio ministras arba Nekilnojamojo turto brokerių rūmų prezidiumas turi teisę iškelti nekilnojamojo turto brokeriui drausmės bylą už tam tikrus pažeidimus. Siekiant teisinio aiškumo ir nuoseklumo bei atsižvelgus į projekto
formuluotės derintinos tarpusavyje. 40. Projekto 25 straipsnio 4 dalyje vienas iš nustatytų reikalavimų asmenims, norintiems tapti Nekilnojamojo turto brokerių garbės teismo nariu, yra ne mažesnis kaip penkerių metų nekilnojamojo turto brokerio veiklos stažas.
Pastebėtina, jog iš projekto nuostatų nėra aišku, kaip skaičiuojant stažą būtų įvertinamas iki šio įstatymo įsigaliojimo vykdytos veiklos stažas, t. y. kas laikoma tokiu stažu. Atitinkamai ši pastaba taikytina ir projekto 28 straipsnio 2 daliai. 41. Atsižvelgus į projekto 27 straipsnio turinį, projekto 27 straipsnio pavadinimas pildytinas po žodžio „įmonių“ įrašant formuluotę „bei Nekilnojamojo turto brokerių rūmų“, o jungtuką „bei“ po žodžio „brokerių“ išbraukiant kaip perteklinį. 42. Projekto 27 straipsnio 2 dalies 8 punkto nuostatas derinat su projekto 5 straipsnio 5 dalyje siūlomu nustatyti teisiniu reguliavimu, vietoj žodžio ,,teikimu“ įrašytinas žodis ,,siūlymu“. 43. Projekto 28 straipsnio 1 dalies 1 punkte vartojama formuluotė „bet kokio formos bendradarbiavimo“ tikslintina atsižvelgus į projekte vartojamas formuluotes. 44. Projekto 28 straipsnio 1 dalies 1 punkte siūloma nustatyti reikalavimus Nekilnojamojo turto brokerių rūmų steigėjams, tačiau iš projekto nuostatų nėra aišku, kuris subjektas būtų įgaliotas tikrinti, ar steigėjai tokius reikalavimus atitinka. Iš projekto nuostatų taip pat nėra aišku, ir kokia tvarka būtų tikrinama, ar steigėjai yra nepriekaištingos reputacijos. Projekto nuostatos papildytinos, pašalinant šiuos neaiškumus. 45. Projekto 29 straipsnio 2 dalyje siūloma nustatyti, kad Ūkio ministerija ir Nekilnojamojo turto brokerių rūmai iki šio įstatymo įsigaliojimo pagal kompetenciją priima šio įstatymo įgyvendinamuosius teisės aktus. Pažymėtina, kad pagal projekto 29 straipsnio 1 dalies nuostatas įstatymas įsigaliotų 2015 m. sausio 1 d. Taigi nuo minėtos datos įsigaliotų ir įstatymo nuostatos, reglamentuojančios Nekilnojamojo turto brokerių rūmų steigimą, todėl brokerių rūmai galėtų būti steigiami tik po 2015 m. sausio 1 d.
Taigi iki įstatymo įsigaliojimo, t. y. 2015 m. sausio 1 d., brokerių rūmai priimti šio įstatymo įgyvendinamuosius teisės aktus negalėtų. Projekto nuostatas reikėtų atitinkamai patikslinti. Teisės departamento direktorius Andrius Kabišaitis A. Dulevičiūtė-Akimovienė S. Švedas
valstybės valdymo ir savivaldybių komitetas
I
DĖL
1Komiteto posėdyje dalyvavo (vardas,
pavardė, institucija): Valentinas Bukauskas, Komiteto pirmininkas, Milda Petrauskienė, Komiteto pirmininko pavaduotoja; nariai: Vanda Kravčionok, Vincė Vaidevutė Margevičienė, Albinas Mitrulevičius, Algis Strelčiūnas. Kviestieji asmenys: Vytas Zabilius, Lietuvos nekilnojamojo turto agentūrų asociacijos prezidentas;
Vaidas Mackonis, advokatas. 2. Ekspertų, konsultantų, specialistų išvados, pasiūlymai, pataisos, pastabos (toliau
Eil. Nr. Pasiūlymo teikėjas, data Siūloma keisti Pasiūlymo turinys Komiteto nuomonė Argumentai, pagrindžiantys nuomonę Str. Str. d. P. 1. Seimo kanceliarijos Teisės departamentas (2014-04-18) Alternatyvių projektų Teisės departamente negauta. Vertindami projektą dėl jo atitikties Konstitucijai, įstatymams, Europos Sąjungos teisės aktams ir juridinės technikos taisyklėms, teikiame šias pastabas:
dėstytinas naujos eilutės centre. Pritarti Redakcinio pobūdžio pastaba Seimo kanceliarijos Teisės departamentas (2014-04-18)22
pagrindinės įstatyme vartojamos sąvokos, koreguotinas:
sąvokos apibrėžtyje vartojama formuluotė „ir kiti sandoriai, kurių nedraudžia Lietuvos Respublikos įstatymai“. Ši formuluotė tikslintina, nes nėra pakankamai aišku, ar ji apimtų tik sandorius, kurių objektas yra nekilnojamasis turtas, ar apimtų visus kitus sandorius. Atsižvelgus į tai, sąvokos apibrėžtis tikslintina pašalinant šį neaiškumą. Pritarti Seimo kanceliarijos Teisės departamentas (2014-04-18)25 2.2.
Projekto 2 straipsnio 5 dalyje dėstomos sąvokos apibrėžtyje vartojama nuostata, kad asociacija ,,įgyvendina nekilnojamojo turto brokerių savivaldos principus“ nėra aiški. Atkreiptinas dėmesys, kad projekte nėra siūloma įtvirtinti nekilnojamojo turto brokerių savivaldos principų (projekto 3 straipsnyje nustatomi tik nekilnojamojo turto brokerio veiklos principai). Atsižvelgus į tai, projektą reikėtų papildyti nuostatomis įvardinant tokius principus arba vertinamąją projekto nuostatą atitinkamai patikslinti. Pritarti Seimo kanceliarijos Teisės departamentas (2014-04-18)26
atsižvelgus į tai, kad pagal projekto 4 straipsnį vien tik egzamino išlaikymas nėra pakankamas pagrindas fizinį asmenį įrašyti į nekilnojamojo turto brokerių sąrašą. Fizinis asmuo turėtų atitikti ir kitus projektu siūlomus nustatyti reikalavimus. Jeigu būtų pritarta šiai pastabai, reikėtų atitinkamai patikslinti ir projekto 5 straipsnio 7 dalies nuostatas. Pritarti Seimo kanceliarijos Teisės departamentas (2014-04-18)2
tikslintina, nes po 7 dalies sekanti dalis žymima ne 8, bet 9 numeriu. Pritarti Redakcinio pobūdžio pastaba Seimo kanceliarijos Teisės departamentas (2014-04-18)4
nekilnojamojo turto brokeriu gali būti Lietuvos Respublikos ar kitos trečiosios šalies ar valstybės narės pilietis, kuriam yra sukakę 18 metų ir kuris atitinka visus šio įstatymo reikalavimus.
Ši projekto nuostata toje apimtyje, kiek joje siūloma nustatyti, kad nekilnojamojo turto brokeriu galėtų būti tik valstybių narių (Europos Sąjungos valstybių narių, Europos ekonominės erdvės valstybių ir Šveicarijos) piliečiai nedera su Paslaugų įstatymo, kuris reglamentuoja įsisteigimo laisvės, laisvės teikti paslaugas ir ūkinės paslaugų teikimo veiklos laisvės įgyvendinimo sąlygas, 2 straipsnio 9, 14, 18 dalių 3 straipsnio nuostatomis, kuriose nurodomas kiek platesnis galimų paslaugų teikėjų ratas. Atsižvelgus į tai, projekto nuostatas reikėtų suderinti su minėtomis Paslaugų įstatymo nuostatomis (pavyzdžiui, papildant nuostata „kitas fizinis asmuo, kuris naudojasi Europos Sąjungos teisės aktuose jam suteiktomis judėjimo valstybėse narėse teisėmis, turintys teisę gyventi Lietuvos Respublikoje”). Svarstytina, ar minėtoje projekto nuostatoje nereikėtų išbraukti žodį ,,kitos“. Kitu atveju iš šios nuostatos sektų, kad Lietuvos Respublika taip pat priskirtina trečiosioms šalims. Taip pat svarstytina, ar siekiant teisinio aiškumo nebūtų tikslinga šiame straipsnyje vietoj formuluotės „atitinka visus šio įstatymo reikalavimus“ keliamus reikalavimus išvardinti. Šiame kontekste pažymėtina, jog reikalavimas dėl nepriekaištingos reputacijos sprendžiant dėl asmens įrašymo į nekilnojamojo turto brokerių sąrašą netgi nėra aiškiai nustatytas, kai išbraukiant iš aptariamo sąrašo nepriekaištingos reputacijos neturėjimas yra laikomas pagrindu išbraukti brokerį. Pritarti Seimo kanceliarijos Teisės departamentas (2014-04-18)51 4.
Projekto 5 straipsnio 1 dalyje be kita ko siūloma nustatyti, kad reikalavimas dėl kvalifikacinio egzamino netaikomas asmenims, turintiems teisę verstis nekilnojamojo turto brokerio veikla kitoje valstybėje narėje ar trečiojoje šalyje, jei toje valstybėje narėje ar trečiojoje šalyje nekilnojamojo turto brokerių veikla yra reglamentuota įstatymu. Teikiamas siūlymas svarstytinas. Atkreiptinas dėmesys, jog nei iš kitų projekto nuostatų, nei iš kartu pateikto aiškinamojo rašto nėra aiškus formuluotės „veikla yra reglamentuota įstatymu“ turinys. Pastebėtina, jog veiklos reglamentavimas įstatymu gali būti bendro pobūdžio (pavyzdžiui, skirtas paslaugų teikimui) arba susijęs tik su iš veiklos gautų pajamų apmokestinimo reglamentavimu. Atsižvelgus į tai, projektas tikslintinas pašalinant šį neaiškumą. Pritarti Seimo kanceliarijos Teisės departamentas (2014-04-18)53
aiški. Pažymėtina, kad egzaminai paprastai vykdomi tam, kad būtų patikrintos egzaminuojamų asmenų jau turimos žinios. Tuo tarpu vertinamoji projekto nuostata galėtų būti suprantama taip, kad egzaminai turėtų būti organizuojami taip, kad jų metu egzaminuojami asmenys įgytų pakankamai tiek teorinių, tiek praktinių žinių. Pastebėtina, kad keičiamo įstatymo 5 straipsnio 4, 6, 7, 8 dalyse siūloma įtvirtinti, kokiose srityse būtų tikrinamos asmenų teorinės ir praktinės žinios, nustatoma, kad egzaminai vykdomi pagal egzaminų komisijos parengtą egzaminų programą, užduočių ir vertinimo metodiką ir pan. Taigi, iš projekto nuostatų nėra aišku, kokiu būdu Nekilnojamojo turto brokerių rūmai turėtų organizuoti brokerių egzaminus taip, kad juos išlaikę brokeriai turėtų reikiamų teorinių ir praktinių žinių, būtinų tinkamam tarpininkavimo paslaugų teikimui. Atsižvelgus į tai, svarstytina, ar projekto nuostatos nereikėtų patikslinti. Pritarti Seimo kanceliarijos Teisės departamentas (2014-04-18)543 6.
Projekto 5 straipsnio 4 dalies 3 punkto nuostata tikslintina atsižvelgus į tai, kad vykdant nekilnojamojo turto brokerio veiklą gali būti aktualus ne tik nekilnojamojo turto kaip objekto apmokestinimas, bet ir pajamų, gautų iš nekilnojamojo turto (nuomos, pardavimo ir pan.), kaip objekto, apmokestinimas. Pritarti Seimo kanceliarijos Teisės departamentas (2014-04-18)55
,,egzaminų komisijos narius skiria Lietuvos Respublikos ūkio ministerija, atsižvelgdama į Nekilnojamojo turto brokerių rūmų pateiktus pasiūlymus“ tikslintina, nes paprastai ūkio ministras savo įsakymu skiria asmenis tam tikros komisijos nariu, bet ne ministerija. Be to, pažymėtina, kad pagal projektu siūlomą nuostatą egzaminų komisijos nariais galėtų būti vien tik Nekilnojamojo turto brokerių rūmų nariai. Tokiu būdu vieni nekilnojamojo turto brokeriai egzaminuotų savo kolegas – kitus nekilnojamojo turto brokerius. Svarstytina, ar siūlomas teisinis reguliavimas atitiktų projekto tikslus ir maksimaliai užtikrintų objektyvų, nešališką brokerių žinių įvertinimą. Siekiant to išvengti, svarstytina, ar projekte nereikėtų nustatyti, kad kandidatus į egzaminų komisijos narius siūlytų ne tik Nekilnojamojo turto brokerių rūmai, bet ir atitinkamos valstybės institucijos. Kartu pastebėtina, kad nuostata, jog egzaminų komisijoje būtinai turi būti bent po vieną teisės ir mokesčių specialistą, nėra pakankamai aiški, nes nėra aišku, kokį išsilavinimą privalėtų turėti aukščiau nurodyti specialistai. Projekto nuostata tikslintina, pašalinant šį neaiškumą. Be to, projekto 5 straipsnio 5 dalies 1 sakinyje formuluotė „sudaro iš septyni nariai“ tikslintina lingvistiniu požiūriu, o 5 sakinyje prieš žodį ,,skiriami“ reikėtų įrašyti žodžius ,,gali būti“. Pritarti Seimo kanceliarijos Teisės departamentas (2014-04-18)57 8.
Projekto 5 straipsnio 7 dalyje reikėtų nurodyti, nuo kada turėtų būti pradedamas skaičiuoti 10 dienų terminas, skirtas įrašyti asmenį į nekilnojamojo turto brokerių sąrašą. Projekto nuostatą, kad išlaikiusiam kvalifikacinį egzaminą asmeniui išduodamas ,,nustatytos formos pažymėjimas“, reikėtų papildyti įvardinant subjektą, kuris turėtų nustatyti nekilnojamojo turto brokerio pažymėjimo formą. Be to, atsižvelgus į tai, kad galimai tarp nekilnojamojo turto brokerių sąrašo duomenų nurodomas nekilnojamojo turto brokerio pažymėjimo numeris, žodis „numeris“ keistinas formuluote „pažymėjimo numeris“. Pritarti Seimo kanceliarijos Teisės departamentas (2014-04-18)61
išdėstant taip: „1) nekilnojamojo turto brokeriui pateikus raštišką prašymą jį išbraukti iš nekilnojamojo turto brokerių sąrašo“. Pritarti Seimo kanceliarijos Teisės departamentas (2014-04-18)66
nuoroda į šio įstatymo 9 straipsnį tikslintina, nes pastarajame straipsnyje siūloma reglamentuoti ne nekilnojamojo turto brokerių atestavimą, o jų civilinės atsakomybės draudimą. Taip pat pastebėtina, jog aptariama nuostata dėstytina ne skliausteliuose, o sistemiškai inkorporuojant į aptariamo punkto tekstą. Pritarti Seimo kanceliarijos Teisės departamentas (2014-04-18)69
brokerių rūmų direktorius išbraukia nekilnojamojo turto brokerį iš nekilnojamojo turto brokerių sąrašų, jei yra tenkinamas Nekilnojamojo turto brokerių garbės teismo siūlymas išbraukti nekilnojamojo turto brokerį iš nekilnojamojo turto brokerių sąrašo. Teikiamas siūlymas svarstytinas tuo aspektu, kad iš pateiktos nuostatos nėra aišku, kuriais atvejais aptariamas Nekilnojamojo turto brokerių garbės teismo siūlymas yra tenkinamas, o kuriais atvejais – ne.
Pažymėtina, jog sąlygos, nuo kurių priklauso asmens teisės ir pareigos privalo būti aiškios, nedviprasmiškos ir įtvirtintos įstatyme, o tuo atveju, jei nebus nustatyta aiškių sąlygų, galimos situacijos, kai bus pažeidžiamas asmenų lygiateisiškumo principas juos diskriminuojant bei nepagrįstai traktuojant skirtingai. Atsižvelgus į tai, projektas tikslintinas. Ši pastaba atitinkamai taikytina ir projekto 6 straipsnio 9 punktui. Pritarti Seimo kanceliarijos Teisės departamentas (2014-04-18)7
,,sustabdymo“ įrašytinas žodis ,,galiojimo“. Pritarti Redakcinio pobūdžio pastaba Seimo kanceliarijos Teisės departamentas (2014-04-18)712
„Nekilnojamojo“ įrašytina formuluotė „nekilnojamojo turto brokeris“. Pritarti
Redakcinio pobūdžio pastaba Seimo kanceliarijos Teisės departamentas (2014-04-18)713
žodį „nevykdo“ įrašytina formuluotė „nekilnojamojo turto brokeris“. Pritarti Redakcinio pobūdžio pastaba Seimo kanceliarijos Teisės departamentas (2014-04-18)714
formuluotė „nekilnojamojo turto brokeris“. Pritarti Redakcinio pobūdžio pastaba Seimo kanceliarijos Teisės departamentas (2014-04-18)7
16Iš projekto 7 straipsnio nuostatų nėra aišku,
kokios pasekmės kiltų, jeigu Nekilnojamojo turto brokerių rūmai sustabdytų nekilnojamojo turto brokerio pažymėjimo galiojimą. Pažymėtina, kad pagal projekto 8 straipsnio 1 dalies nuostatas nekilnojamojo turto brokeriai turėtų teisę užsiimti tarpininkavimo sudarant nekilnojamojo turto sandorius, veikla ir neturėdami nekilnojamojo turto brokerio pažymėjimo.
Projekto nuostatos tikslintinos pašalinant šį neaiškumą. Pritarti Seimo kanceliarijos Teisės departamentas (2014-04-18)713
nuostatas Nekilnojamojo turto brokerių rūmai galėtų sustabdyti nekilnojamojo turto brokerio pažymėjimo galiojimą, jeigu šis nevykdo tarpininkavimo sutartimi prisiimtų įsipareigojimų. Taigi, pagal projektu siūlomą nuostatą tam, kad pažymėjimo galiojimas galėtų būti stabdomas, užtenka, kad brokeris nevykdytų bent vienos sutarties. Svarstytina, ar siūlomas teisinis reguliavimas atitinka proporcingumo principą ir už vienkartinį pažeidimą galėtų būti taikoma tokia priemonė. Be to, pažymėtina, kad tuo atveju, jeigu brokeris nevykdytų sutartimi su klientu prisiimtų įsipareigojimų, jam būtų taikoma civilinė atsakomybė. Pritarti Seimo kanceliarijos Teisės departamentas (2014-04-18)72
nuorodos į ,,šio straipsnio 8 dalyje“ nurodytas aplinkybes. Atsižvelgus į tai, kad projekto 7 straipsnis 8 dalies neturi, nuoroda tikslintina. Pritarti Seimo kanceliarijos Teisės departamentas (2014-04-18)72
aspektu, kad kelis kartus kartojamos tos pačios nuostatos, tačiau vis vien nėra aišku, nuo kada skaičiuojamas 5 darbo dienų terminas – ar nuo aplinkybių išnykimo, ar nuo pranešimo apie aplinkybių išnykimą gavimo. Atsižvelgus į tai, projektas tikslintinas. Pritarti Seimo kanceliarijos Teisės departamentas (2014-04-18)82 20.
Projekto 8 straipsnio 2 dalyje siūloma nustatyti, kad nekilnojamojo turto brokeris savo funkcijas gali atlikti tik užsiimdamas individualia veikla, dirbdamas nekilnojamojo turto brokerių įmonėje, sudaręs su ja darbo sutartį, paslaugų teikimo, franšizės arba kitos formos bendradarbiavimo sutartį. Iš siūlomos formuluotės sektų, jog brokeris dirbtų nekilnojamojo turto brokerių įmonėje ne tik su ja sudaręs darbo sutartį, tačiau sudaręs ir paslaugų teikimo, franšizės arba kitos formos bendradarbiavimo sutartį. Atsižvelgus į tai, kad darbo santykiai susiklosto sudarius darbo sutartį, atitinkamai tikslintinos projekto formuluotės (pavyzdžiui, „pagal darbo sutartį dirbdamas nekilnojamojo turto brokerių įmonėje arba su nekilnojamojo turto brokerių įmone sudaręs paslaugų teikimo, franšizės ar kitos formos bendradarbiavimo sutartį“). Pritarti Seimo kanceliarijos Teisės departamentas (2014-04-18)83
nuostatų siūloma nustatyti, jog nekilnojamo turto brokerių įmonė turi teisę verstis tarpininkavimo sudarant nekilnojamojo turto sandorius veikla veikdama per franšizės sutarties pagrindu veikiančius nekilnojamojo turto brokerius. Pažymėtina, jog pagal Civilinio kodekso 6.766 straipsnio 1 dalį franšizės sutartimi viena šalis (teisių turėtojas) įsipareigoja perduoti už atlyginimą kitai šaliai (naudotojui) tam tikram terminui arba neterminuotai teisę naudotis verslo tikslais išimtinių teisių, priklausančių teisių turėtojui, visuma (teise į firmos vardą, teise į prekių ar paslaugų ženklą, teise į saugomą komercinę (gamybinę) informaciją ir kt.), o kita šalis įsipareigoja už tai mokėti sutartyje nustatytą atlyginimą.
Taigi pagal pateikiamą franšizės sutarties sampratą, franšizės sutartimi teisių naudotojas neveikia kaip teisių turėtojo įgaliotas subjektas, o naudojasi tam tikrų teisių turėtojo teisių visuma, pavyzdžiui, nekilnojamojo turto brokerių atveju tai galėtų būti teisė į firmos vardą, teisė naudotis sukurta informacine sistema ar duomenų baze. Tačiau visais atvejais teisių naudotojas, sudarydamas sutartį dėl paslaugų teikimo su klientu, o ne teisių turėtojas, yra viena iš tokios sutarties šalių. Atsižvelgus į tai, manytina, jog nekilnojamojo turto brokerių įmonės ir nekilnojamojo turto brokerio franšizės sutarties atveju santykiuose su klientu veiks ir veikla užsiims ne nekilnojamojo turto brokerių įmonė, o nekilnojamojo turto brokeris, besinaudojantis tik nekilnojamojo turto brokerių įmonės vardu ir neveikdamas kaip jos įgaliotas atstovas. Pritarti Seimo kanceliarijos Teisės departamentas (2014-04-18)9
turto brokerio profesinės civilinės atsakomybės privalomąjį draudimą. Iš minėto straipsnio nuostatų seka, kad draustis privalomuoju draudimu privalėtų tik fiziniai asmenys – nekilnojamojo turto brokeriai. Atkreiptinas dėmesys, kad pagal projekto 8 straipsnio 3 dalyje siūlomą nustatyti teisinį reguliavimą tarpininkavimo sudarant nekilnojamojo turto sandorius veiklą galėtų vykdyti ir nekilnojamojo turto brokerių įmonės, kuriose nekilnojamojo turto brokeriai dirbtų pagal darbo sutartį ir pan.
Taigi tarpininkavimo veiklą vykdytų juridinis asmuo – nekilnojamojo turto brokerių įmonė. Atsižvelgus į tai, manytina, kad civilinę atsakomybę turėtų apsidrausti ir minėtos įmonės, o projekto nuostatas reikėtų atitinkamai papildyti. Pritarti Seimo kanceliarijos Teisės departamentas (2014-04-18)103
brokerio įmonės bankroto atveju iš tokios įmonės atidarytoje depozitinėje sąskaitoje esančių lėšų gali būti tenkinami tik nekilnojamojo turto sandorio, kurio sudarymui jis tarpininkauja, šalių kreditoriniai reikalavimai. Ši nuostata nedera su Įmonių bankroto įstatymo 35 straipsniu, kuriame nustatytas bankrutuojančios įmonės kreditorių tenkinimo eiliškumas, nenumatantis tam tikriems asmenims pirmenybės teisės tenkinti kreditorinius reikalavimus iš depozitinėse sąskaitose esančių lėšų. Pažymėtina, jog Įmonių bankroto įstatymo 1 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad kitų įstatymų nuostatos, reglamentuojančios kreditoriaus teisę į reikalavimų tenkinimą, kreditoriaus teisę imtis priemonių skoloms išieškoti, priešpriešinių vienarūšių reikalavimų įskaitymą, išskyrus nustatytąjį Lietuvos Respublikos finansinio užtikrinimo susitarimų įstatyme, bankroto proceso metu įmonėse taikomos tiek, kiek jos neprieštarauja Įmonių bankroto įstatymo nuostatoms. Pritarti Seimo kanceliarijos Teisės departamentas (2014-04-18)103
tikslintina atsižvelgus į projekto 13 straipsnio 7 punkte vartojamą formuluotę. Pritarti Seimo kanceliarijos Teisės departamentas (2014-04-18)104 25.
Projekto 10 straipsnio 4 dalyje siūloma nustatyti, kad nekilnojamojo turto brokerių įmonė bei nekilnojamojo turto brokeris taip pat gali teikti konsultacijas ir kitas paslaugas, susijusias su nekilnojamuoju turtu, atitinkamas paslaugas reglamentuojančių įstatymų nustatyta tvarka. Atsižvelgus į tai, kad projekte nėra nustatyta draudimo minėtiems subjektams užsiimti kita papildoma veikla, svarstytina, ar teikiamas siūlymas nėra perteklinis, nes šie subjektai ir be teikiamo siūlymo gali užsiimti kita papildoma veikla, jei tenkina tokią veiklą reglamentuojančių teisės aktų reikalavimus. Spręsti pagrindiniame komitete Seimo kanceliarijos Teisės departamentas (2014-04-18)112
nustatyti, kad tarpininkavimo, sudarant nekilnojamojo turto sandorius, veiklos laikinumo kriterijus nustato Vyriausybė ar jos įgaliota institucija. Atsižvelgus į tai, kad nuo to, ar veikla laikoma laikina, priklausytų asmenų teisė užsiimti tam tikra veikla, manytina, jog kriterijai, kai veikla laikoma laikina, turėtų būti nustatyti įstatyme, o ne poįstatyminiame teisės akte. Pritarti Seimo kanceliarijos Teisės departamentas (2014-04-18)1233
„sistemingai“ išbrauktinas kaip neturintis teisinio krūvio. Pritarti
Redakcinio pobūdžio pastaba Seimo kanceliarijos Teisės departamentas (2014-04-18)1234
siūloma nustatyti, kad neeilinė nekilnojamojo turto brokerio atestacija gali būti vykdoma, jei brokeris be kita ko kitaip pažeidžia brokeriui keliamus kvalifikacinius ar profesinius reikalavimus.
Atkreiptinas dėmesys, jog pagal projekto 5 straipsnio nuostatas nekilnojamojo turto brokerio kvalifikacija tikrinama pastarajam laikant kvalifikacinį nekilnojamojo turto brokerio egzaminą, todėl iš teikiamo projekto nuostatų nėra aišku, kokie nekilnojamojo turto brokerio veiksmai galėtų būti laikomi kvalifikacinių reikalavimų pažeidimu. Be to, iš teikiamo projekto nuostatų taip pat nėra aišku, kokie veiksmai galėtų būti laikomi profesinių reikalavimų pažeidimu, nes profesiniai reikalavimai kaip tokie projekte apskritai daugiau nėra minimi. Atsižvelgus į tai, kad įstatymo nuostatos turi būti aiškios ir nedviprasmiškos, manytina, kad projekte turėtų būti tiksliau nustatomi aptarti klausimai. Pritarti Seimo kanceliarijos Teisės departamentas (2014-04-18)1272
siūloma nustatyti, kad nekilnojamojo turto brokerių atestacijos komisijos vienas iš sprendimų gali būti nekilnojamojo turto brokerį atestuoti su sąlyga, kad jis per nustatytą terminą, pašalins tam tikrus trūkumus ir papildomai patobulins profesinę kvalifikaciją. Teikiamas siūlymas svarstytinas tuo aspektu, kad projekte nėra numatyta, kokių veiksmų būtų imamasi tuo atveju, jei nekilnojamojo turto brokeris suėjus nustatytam terminui nebūtų įvykdęs jam nustatytų sąlygų. Pritarti Seimo kanceliarijos Teisės departamentas (2014-04-18)138
nustatyti, kad nekilnojamojo turto brokeris privalo atlyginti nekilnojamojo turto brokerių įmonei nuostolius, patirtus dėl netinkamo nekilnojamojo turto brokerio pareigų vykdymo. Pažymėtina, kad dėl nekilnojamojo turto brokerio netinkamo pareigų vykdymo nuostolius gali patirti ne tik nekilnojamojo turto brokerių įmonė, bet ir brokerio klientai, kiti asmenys.
Atsižvelgus į tai, nėra aišku, kokiais argumentais remiantis projekte siūloma nustatyti, kad brokeris privalėtų atlyginti tik brokerių įmonės patirtus nuostolius. Be to, atkreiptinas dėmesys, kad nuostolius asmenys gali patirti ne tik tuomet, kai nekilnojamojo turto brokeris netinkamai vykdo savo pareigas, bet ir kai jų nevykdo. Atsižvelgus į tai, projekto nuostatos tikslintinos. Pritarti Seimo kanceliarijos Teisės departamentas (2014-04-18)139
nustatyti, kad nekilnojamojo turto brokeris privalo nuolat tobulinti profesinę kvalifikaciją. Iš projekto nuostatų nėra aišku, kokiais kriterijais vadovaujantis būtų vertinama, ar brokeris nuolat tobulina profesinę kvalifikaciją. Svarstytina, ar tokius kriterijus nereikėtų nustatyti. Be to, iš projekto nuostatų nėra aišku, kokios pasekmės nekilnojamojo turto brokeriui kiltų, jeigu jis profesinės kvalifikacijos nuolatos netobulintų. Projekto nuostatas reikėtų papildyti, pašalinant šį neaiškumą. Pritarti Seimo kanceliarijos Teisės departamentas (2014-04-18)1310
nustatyti, kad nekilnojamojo turto brokeris privalo laiku mokėti Nekilnojamojo turto brokerių rūmų nustatyto dydžio nario mokestį, kuris negali viršyti 0,5 bazinės socialinės išmokos dydžio. Teikiama nuostata tikslintina, atsižvelgus į tai, kad iš jos formuluotės nėra aišku, ar tai mėnesinis, ar metinis nario mokestis. Pritarti Seimo kanceliarijos Teisės departamentas (2014-04-18)1311
nustatyti, kad nekilnojamojo turto brokeris privalo laiku teikti nekilnojamojo turto brokerių įmonei, su kuria jį sieja bendradarbiavimo santykiai, informaciją, kurią pagal šį įstatymą nekilnojamojo turto brokerių įmonė turi teikti Nekilnojamojo turto brokerių rūmams.
Nors iš kitų projekto nuostatų galima numanyti, ką reiškia formuluotė „bendradarbiavimo santykiai“, vis dėlto, manytina, jog siekiant teisinio aiškumo, aptariama formuluotė konkretizuotina taip pat, kaip ir kitose projekto nuostatose. Be to, iš teikiamo siūlymo neaišku, ar aptariama nuostata būtų taikoma nekilnojamojo turto brokerio kaip nekilnojamojo turto brokerių įmonės darbuotojo atveju. Pritarti Seimo kanceliarijos Teisės departamentas (2014-04-18)1312
konstrukcija turi derėti su pirmuoju 13 straipsnio sakiniu. Pritarti Seimo kanceliarijos Teisės departamentas (2014-04-18)171
brokerių rūmai steigiami visuotiniame steigiamajame Nekilnojamojo turto brokerių rūmų narių susirinkime. Pažymėtina, kad paprastai juridinio asmens steigėjai tampa juridinio asmens dalyviais (nariais) įregistravus juridinį asmenį. Taigi, juridinis asmuo (Nekilnojamojo turto brokerių rūmai) turėtų būti steigiami rūmų steigėjų, o ne rūmų narių susirinkime. Atsižvelgus į tai, projekto nuostatos tikslintinos. Be to, svarstytina, ar siekiant užtikrinti nekilnojamojo turto brokerių teisę dalyvauti rūmų steigiamajame susirinkime, projekte nereikėtų nustatyti konkretų steigėjų informavimo apie vyksiantį steigiamąjį susirinkimą būdą. Kartu pastebėtina, kad juridinio asmens steigiamasis susirinkimas paprastai priima steigiamo juridinio asmens steigimo dokumentus, tačiau iš projekto nuostatų nėra aišku, kas turėtų parengti steigimo dokumentų projektus. Projekto nuostatos tikslintinos pašalinant šį neaiškumą.
Pritarti Seimo kanceliarijos Teisės departamentas (2014-04-18)23
nekilnojamojo turto brokerių rūmų visuotinio narių susirinkimo kompetenciją. Pritarti Seimo kanceliarijos Teisės departamentas (2014-04-18)241
„trys“ žodis „prezidiumo“ išbrauktinas kaip perteklinis. Pritarti
Seimo kanceliarijos Teisės departamentas (2014-04-18)2476
siūloma nustatyti, kad nekilnojamojo turto brokerių rūmų direktorius sudaro ir nutraukia darbo sutartis su brokerių rūmų darbuotojais, tačiau iš projekto nuostatų nėra aišku, kuris rūmų organas tvirtintų brokerių rūmų etatų sąrašą. Kitu atveju, rūmų direktorius galėtų sudaryti darbo sutartis su neribotu skaičiumi asmenų. Projekto nuostatas reikėtų atitinkamai papildyti. Pritarti Seimo kanceliarijos Teisės departamentas (2014-04-18)252
nustatyti, kad Lietuvos Respublikos ūkio ministras arba Nekilnojamojo turto brokerių rūmų prezidiumas turi teisę iškelti nekilnojamojo turto brokeriui drausmės bylą už tam tikrus pažeidimus. Siekiant teisinio aiškumo ir nuoseklumo bei atsižvelgus į projekto 27 straipsnio 2 dalies 3 punkte vartojamą formuluotę, manytina, jog šios abi formuluotės derintinos tarpusavyje. Pritarti Seimo kanceliarijos Teisės departamentas (2014-04-18)254
nustatytų reikalavimų asmenims, norintiems tapti Nekilnojamojo turto brokerių garbės teismo nariu, yra ne mažesnis kaip penkerių metų nekilnojamojo turto brokerio veiklos stažas. Pastebėtina, jog iš projekto nuostatų nėra aišku, kaip skaičiuojant stažą būtų įvertinamas iki šio įstatymo įsigaliojimo vykdytos veiklos stažas, t. y. kas laikoma tokiu stažu. Atitinkamai ši pastaba taikytina ir projekto 28 straipsnio 2 daliai. Pritarti Seimo kanceliarijos Teisės departamentas (2014-04-18)27 41.
Atsižvelgus į projekto 27 straipsnio turinį, projekto 27 straipsnio pavadinimas pildytinas po žodžio „įmonių“ įrašant formuluotę „bei Nekilnojamojo turto brokerių rūmų“, o jungtuką „bei“ po žodžio „brokerių“ išbraukiant kaip perteklinį. Pritarti Redakcinio pobūdžio pastaba Seimo kanceliarijos Teisės departamentas (2014-04-18)2728
nuostatas derinat su projekto 5 straipsnio 5 dalyje siūlomu nustatyti teisiniu reguliavimu, vietoj žodžio ,,teikimu“ įrašytinas žodis ,,siūlymu“. Pritarti Redakcinio pobūdžio pastaba Seimo kanceliarijos Teisės departamentas (2014-04-18)2811
vartojama formuluotė „bet kokio formos bendradarbiavimo“ tikslintina atsižvelgus į projekte vartojamas formuluotes. Pritarti Seimo kanceliarijos Teisės departamentas (2014-04-18)2811
siūloma nustatyti reikalavimus Nekilnojamojo turto brokerių rūmų steigėjams, tačiau iš projekto nuostatų nėra aišku, kuris subjektas būtų įgaliotas tikrinti, ar steigėjai tokius reikalavimus atitinka. Iš projekto nuostatų taip pat nėra aišku, ir kokia tvarka būtų tikrinama, ar steigėjai yra nepriekaištingos reputacijos. Projekto nuostatos papildytinos, pašalinant šiuos neaiškumus. Pritarti Seimo kanceliarijos Teisės departamentas (2014-04-18)292
nustatyti, kad Ūkio ministerija ir Nekilnojamojo turto brokerių rūmai iki šio įstatymo įsigaliojimo pagal kompetenciją priima šio įstatymo įgyvendinamuosius teisės aktus. Pažymėtina, kad pagal projekto 29 straipsnio
datos įsigaliotų ir įstatymo nuostatos, reglamentuojančios Nekilnojamojo turto brokerių rūmų steigimą, todėl brokerių rūmai galėtų būti steigiami tik po 2015 m. sausio 1 d. Taigi iki įstatymo įsigaliojimo, t. y.
negalėtų. Projekto nuostatas reikėtų atitinkamai patikslinti. Pritarti
Išnagrinėję Lietuvos Respublikos Seimo pateiktą derinti Lietuvos Respublikos Nekilnojamojo turto brokerių įstatymo projektą Nr. XIIP-1294(2) (toliau – Projektas), teikiame pastabų ir pasiūlymų:
Europos ekonominės erdvės susitarimą pasirašiusiose valstybėse įsteigtos įmonės gali neturėti juridinio asmens statuso, taip pat Lietuvos Respublikoje gali veikti užsienyje registruotos įmonės padalinys, kuris pagal Lietuvos Respublikos civilinį kodeksą nėra laikomas juridiniu asmeniu. Todėl siūlytume patikslinti Projekto 2 straipsnio 4 dalį, 8 straipsnio 4 dalį ir 9 straipsnio 1 dalį sąvoką „juridinis asmuo“ pakeičiant žodžių junginiu „juridinis asmuo, kita organizacija ir jų padaliniai“. Siekiant nuoseklumo, taip pat siūlytume Projekto 2 straipsnio 11 dalyje žodžius „juridiniai asmenys ir kiti subjektai“ bei 11 straipsnio 1 dalies 1 punkte žodžius „juridiniai asmenys ar kitos organizacijos, ar jų padaliniai“ pakeisti į „juridiniai asmuo, kitos organizacijos ir jų padaliniai“. Jeigu Projekto rengėjai tai mano esant tikslinga, pirmą kartą Projekte vartojant žodžių junginį „juridinis asmuo, kita organizacija ir jų padaliniai“ galima būtų nurodyti, kad toliau tekste jis bus trumpinamas sąvoka „juridinis asmuo“. Pritarti Europos teisės departamentas prie Teisingumo ministerijos (2014-05-02)
Respublikos Konstitucinis Teismas 2008 m. gruodžio 4 d. nutarime nurodė, kad ūkinės veiklos laisvės apribojimai gali būti nustatomi tik įstatymu.
Taigi iš esmės visos nuostatos, galinčios tam tikra apimtimi riboti asmenų teisę verstis nekilnojamojo turto brokerio (toliau ‑ brokeris) veikla, turėtų būti numatytos būtent Projektu siūlomame įstatyme, o ne jį įgyvendinančiuose žemesnės galios teisės aktuose. Atsižvelgdami į tai, manytume, jog Projektas turėtų būti patikslintas šiais aspektais: -Projekte siūlytume numatyti terminą, per kurį kvalifikacinių brokerių egzaminą laikiusiam asmeniui turėtų būti pranešta apie jo rezultatus; -Projekto 5 straipsnio 5 dalyje nurodoma, kad kvalifikacinių nekilnojamojo turto brokerių egzaminų komisijos (toliau – Brokerių egzaminų komisija) narys gali būti atšauktas nesibaigus jo kadencijai. Siūlytume Projekte taip pat nurodyti ir tokio atšaukimo pagrindus; -Projekto 6 straipsnio 9 dalyje Nekilnojamojo turto brokerių garbės teismo (toliau – Brokerių garbės teismas) siūlymas yra numatytas kaip brokerio išbraukimo iš brokerių sąrašo pagrindas. Atsižvelgiant į Projekto 25 straipsnio 1 ir 7 dalis galima daryti išvadą, kad tokį sprendimą Brokerių garbės teismas galėtų priimti išnagrinėjęs bylą, iškeltą dėl brokerio profesinės etikos pažeidimo, kito nusižengimo ar skundo. Pažymime, kad šie bylos iškėlimo, taigi ir brokerio išbraukimo iš brokerių sąrašo, pagrindai gali būti suprantami labai plačiai ir todėl įvairiai interpretuojami. Todėl siūlytume patikslinti šių pagrindų sąrašą juos sukonkretinant (Pagal analogiją galima būtų remtis, pavyzdžiui, Lietuvos Respublikos advokatūros ar Lietuvos Respublikos Notariato įstatymais. Advokatūros įstatymo 52 straipsnyje numatyta, kad advokato drausmės byla gali būti keliama už šio įstatymo, Lietuvos advokatų etikos kodekso reikalavimų bei advokato veiklos pažeidimus.
Notariato įstatymo 10¹ straipsnyje įtvirtinta, kad Notarų garbės teismas nagrinėja notarų profesinės etikos ir tarnybinių nusižengimų bylas.); -Kyla klausimas, kokiais pagrindais remdamasis Nekilnojamojo turto brokerių rūmų (toliau – Brokerių rūmai) direktorius nuspręstų, tenkinti arba netinkinti Projekto 6 straipsnio 9 ir 10 punktuose nurodytus Brokerių garbės teismo bei Brokerių atestacijos komisijos siūlymus išbraukti brokerį iš brokerių sąrašo -Kadangi Projekto 7 straipsnio 1 dalies 3 punkte tarpininkavimo sutartimis prisiimtų įsipareigojimų nevykdymas yra numatytas kaip brokerio pažymėjimo galiojimo sustabdymo sąlyga, Projekte siūlytume numatyti, kas yra atsakingas nustatyti, kad įsipareigojimų pagal tarpininkavimo sutartis nėra laikomasi. Be to, atsižvelgiant į tai, kad sutartyje numatyti brokerio įsipareigojimai galėtų būti įvairaus pobūdžio ir apibrėžtumo lygio (pavyzdžiui, dėti visas įmanomas pastangas, elgtis geranoriškai ir pan.), abejotina, ar brokerio pažymėjimo galiojimo sustabdymais būtų proporcinga priemonė visais sutartyje numatytų įsipareigojimų nevykdymo atvejais; -Kriterijus, pagal kuriuos sprendžiama, ar tarpininkavimo sudarant nekilnojamojo turto sandorius veikla yra laikina, siūlytina įtvirtinti Projekte, o ne, kaip numatoma Projekto
Vyriausybei ar jos įgaliotai institucijai. Be to, šiuo klausimu pažymėtina, kad tam tikrus reikalavimus, kaip tokie kriterijai turėtų būti apibrėžiami, yra nustatęs Europos Sąjungos Teisingumo Teismas (toliau – Teisingumo Teismas). Remiantis nusistovėjusia šio teismo praktika, laikinam paslaugų teikimui valstybėje narėje yra būdingas nepastovus ir nenuolatinis dalyvavimas priimančiosios valstybės narės ekonominiame gyvenime (2003 m. vasario 13 d.
Teisingumo Teismo sprendimas Komisija prieš Italiją, C-131/01,
paslaugų teikimo trukmę, bet ir į jų reguliarumą, dažnumą ir tęstinumą (1995 m. lapkričio 30 d. Teisingumo Teismo sprendimas Gebhard, C-55/94, 39 punktas;
punktas). Teisingumo Teismas yra pažymėjęs, kad negali būti jokių bendrų laiko terminų (2003 m. gruodžio 11 d. Teisingumo Teismo sprendimas Schnitzer, C-215/01, 31 punktas). Atsižvelgiant į situacijos aplinkybes, net ir keletą metų kitoje valstybėje narėje vykdomą veiklą bei pasikartojantį paslaugų teikimą tam tikru laikotarpiu galima laikyti paslaugų teikimu, kaip apibrėžta Sutarties dėl Europos Sąjungos veikimo 56 straipsnyje (2003 m. gruodžio 11 d. Teisingumo Teismo sprendimas Schnitzer, C-215/01, 30 punktas.); -Atsižvelgiant į tai, kad netinkami brokerio atestacijos rezultatai Projekte numatyti kaip brokerio išbraukimo iš brokerių sąrašo ir laikino brokerio pažymėjimo sustabdymo pagrindas (Projekto
(taip pat ir pakartotinio atestavimo) kriterijus bei pagrindus, kuriais remiantis būtų priimamas sprendimas atestuoti brokerį arba jo neatestuoti; -Manytume, kad Projekto 21 straipsnio 2 dalyje būtų tikslinga nurodyti, kokiais pagrindais remiantis ir kas kiek laiko Brokerių rūmai gali atlikti brokerio ar brokerių įmonės veiklos patikrinimus. Taip pat būtų tikslinga nustatyti išankstinį pranešimo apie planuojamą atlikti patikrinimą terminą. Pritarti Europos teisės departamentas prie Teisingumo ministerijos (2014-05-02)2 3.
Redaguotina Projekto 2 straipsnyje pateikiamų sąvokų numeracija (praleistas 8 numeris). Pritarti Redakcinio pobūdžio pastaba Europos teisės departamentas prie Teisingumo ministerijos (2014-05-02)22
turto sandorio apibrėžimą, nes pagal siūlomą jo formuluotę ši sąvoka iš esmės apimtų bet kuriuos sandorius, kurių nedraudžia Lietuvos Respublikos įstatymai (nepriklausomai nuo to, kiek jie būtų susiję su nekilnojamuoju turtu). Pritarti Europos teisės departamentas prie Teisingumo ministerijos (2014-05-02)23
brokerio apibrėžimas tikslintinas, atsižvelgiant į tai, kad siūlomas apibrėžimas neapimtų užsienyje kvalifikaciją įgijusių brokerių, nes pagal Projekto nuostatas šiems brokeriams nebūtų taikomas reikalavimas dėl kvalifikacinio egzamino (Projekto 5 straipsnio 1 dalis) ir jie nebūtų įrašomi ir į nekilnojamojo turto brokerių sąrašą (Projekto 2 straipsnio 6 dalis, 5 straipsnio 7 dalis). Tiek, kiek tai susiję su šiuo aspektu, papildomai atkreipiame dėmesį ir į Projekto 8 straipsnio 1 dalį ir 19 straipsnio 1 dalį. Projekto 8 straipsnio 1 dalyje numatyta, kad teisę užsiimti tarpininkavimo veikla turėtų tik į brokerių sąrašą įrašyti brokeriai, turintys profesinės civilinės atsakomybės draudimą. Taigi pagal Projektu siūlomą reglamentavimą kitoje valstybėje narėje kvalifikaciją įgiję brokeriai nebūdami įrašyti į brokerių sąrašą iš esmės negalėtų užsiimti tarpininkavimo veikla Lietuvos Respublikoje. Be to, tokiems brokeriams, kol jie nebūtų įrašyti į brokerių sąrašą, nebūtų taikomas reikalavimas turėti profesinės civilinės atsakomybės draudimą.
Kadangi pagal Projekto nuostatas užsienyje kvalifikaciją įgiję brokeriai nelaikytų kvalifikacinio egzamino ir nebūtų įrašomi į brokerių sąrašą, pagal Projekto 19 straipsnio 1 dalies nuostatą jie negalėtų būti Brokerių rūmų nariais. Pritarti Europos teisės departamentas prie Teisingumo ministerijos (2014-05-02)27
nuostatas Projekto 2 straipsnio 7 dalyje apibrėžiamas nekilnojamojo turto brokerių sąrašas būtų viešai skelbiamas (Projekto 5 straipsnio 7 dalis), manytina, kad būtent pagal šį sąrašą brokerių paslaugomis norintys pasinaudoti asmenys spręstų, ar tam tikras asmuo oficialiai turi teisę vykdyti brokerio veiklą Lietuvos Respublikoje. Todėl siūlytume į šį sąrašą įtraukti ne tik Lietuvos Respublikoje, bet ir užsienyje kvalifikaciją įgijusius asmenis (pavyzdžiui, pateikiant deklaraciją), arba šio sąrašo apskritai atsisakyti. Vis dėlto, pažymime, kad įrašymas į atitinkamą sąrašą, atitinkantis 2006 m. gruodžio 12 d. Europos Parlamento ir Tarybos direktyvos 2006/123/EB dėl paslaugų vidaus rinkoje (toliau Paslaugų direktyva) 4 straipsnio 6 punkte nurodytus požymius, yra prilyginamas reikalavimui gauti leidimą. Pagal Paslaugų direktyvą reikalavimas gauti leidimą vienoje valstybėje narėje norinčiam įsiteigti kitos valstybės narės subjektui gali būti taikomas tik išimtiniais atvejais, o leidimų išdavimo tvarka ir sąlygos turi atitikti šioje direktyvoje numatytus reikalavimus (Paslaugų direktyvos 9-15 straipsniai).
Tiek, kiek tai susiję su laikinu paslaugų teikimu, pažymėtina, kad Paslaugų direktyvos 16 straipsnio 2 dalies b punkte nurodoma, kad valstybės narės negali apriboti kitoje valstybėje narėje įsisteigusio teikėjo laisvės teikti paslaugas, nustatydamos teikėjo įsipareigojimą įsiregistruoti tos valstybės narės registre, išskyrus šioje direktyvoje arba kituose Sąjungos teisės aktuose numatytus atvejus. Atsižvelgdami į minėtas Paslaugų direktyvos nuostatas, pažymime, kad jeigu Projekto rengėjai mano esant tikslinga kitose valstybėse narėse įsisteigusius subjektus, norinčius nuolat ar laikinai teikti tarpininkavimo paslaugas Lietuvos Respublikoje, įrašyti į tam tikrus sąrašus, tokį įrašymą reglamentuojančios taisyklės turėtų būti pagrįstos remiantis Paslaugų direktyvos nuostatomis. Pritarti Europos teisės departamentas prie Teisingumo ministerijos (2014-05-02)29
esant asmuo gali būti laikomas esančiu nepriekaištingos reputacijos, manytume, jog būtų tikslinga šią nuostatą išdėstyti atskirame Projekto straipsnyje, o ne nurodant Projekto sąvokas. Taip pat siekiant aiškumo būtų tikslinga šio straipsnio pirmąjį sakinį formuluoti taip: „asmuo nelaikomas nepriekaištingos reputacijos, jeigu jis“, ir atitinkamai toliau einančias sąlygas nurodyti ne neigiama forma („nebuvo pripažintas kaltu“, „nebuvo išbrauktas“), o teigiama („buvo pripažintas kaltu“, „buvo išbrauktas“). Taip pat atkreiptinas dėmesys į tai, kad baigtinis sąrašas pagrindų, kuriais remiantis, brokeris gali būti išbrauktas iš brokerių sąrašo, įtvirtintas Projekto 6 straipsnyje.
Vis dėlto, pastarajame straipsnyje brokerio išbraukimas iš brokerių sąrašo Brokerių rūmų nustatyta tvarka už profesinės etikos pažeidimus tiesiogiai nėra numatytas. Todėl kyla klausimas, ar Projekto 2 straipsnio 9 dalies 3 punkte yra numatytas naujas išbraukimo iš brokerių sąrašo pagrindas, ar vis dėlto šis pagrindas turėtų būti aiškinamas kaip priskirtinas vienam iš Projekto 6 straipsnyje numatytų atvejų. Be to, manytume, kad Projekto 2 straipsnio 9 dalies 3 punkto nuostata turėtų būti patikslinta taip, kad būtų aišku, jog 2 metų nuo išbraukimo iš brokerių sąrašo terminas sietinas ne su bet kuriuo išbraukimu, o tik su išbraukimu iš brokerių sąrašo už profesinės etikos pažeidimus. Pritarti Europos teisės departamentas prie Teisingumo ministerijos (2014-05-02)211
nurodytas „trečiosios šalies“ apibrėžimas. Visų pirma, pagal šį apibrėžimą Šveicarija būtų laikoma trečiąja šalimi, nors Projekto 2 straipsnio 12 dalyje nurodoma, kad ši valstybė patenką į „valstybės narės“ apibrėžimą. Taip pat pažymėtina, kad Projekto 2 straipsnio 11 dalyje yra daroma nuoroda išimtinai tik į juridinių asmenų ar kitų subjektų įsteigtus atstovybes ir filialus. Šiuo klausimu pažymėtina, kad trečiųjų valstybių ūkio subjektai, turintys teisę Lietuvoje steigti atstovybes ir filialus (t. y. turintys antrinio įsisteigimo teisę), paprastai turi teisę steigti ir juridinius asmenis (t. y. pirminio įsisteigimo teisę). Pritarti Europos teisės departamentas prie Teisingumo ministerijos (2014-05-02)31
turėtų bei kokias pareigas sukeltų Projekto 3 straipsnio 1 punkte nurodytas demokratiškumo principas. Spręsti pagrindiniame komitete Europos teisės departamentas prie Teisingumo ministerijos (2014-05-02)4 10.
Projekto 4 straipsnyje žodžius „Lietuvos Respublikos ar kitos trečiosios šalies ar valstybės narės pilietis“ siūlytume keisti į „fizinis asmuo“, nes Projektu siūloma formuluotė neapima asmenų be pilietybes. Manytume, kad mūsų siūloma formuluotė apimtų tiek šiuos asmenis, tiek ir visus kitus asmenis (valstybių narių ir trečiųjų valstybių piliečius), kuriuos Projekto rengėjai siekė įtraukti į Projekto 4 straipsnio reguliavimo sritį. Be to, kyla klausimas, ar Projekto 4 straipsnio nevertėtų apskritai atsisakyti, kadangi juo yra tik sutrumpintai pakartojama tai, kas nurodyta Projekto 2 straipsnio 3 dalyje įtvirtintame brokerio apibrėžime. Spręsti pagrindiniame komitete Europos teisės departamentas prie Teisingumo ministerijos (2014-05-02)
brokerio profesiją įrašyti į Lietuvos Respublikoje reglamentuojamų profesijų sąrašą, nes tai yra profesinės veiklos rūšis, kuria norint užsiimti pagal teisės aktus tiesiogiai reikalaujama turėti reikiamą profesinę kvalifikaciją. Ši profesija galėtų būti įtraukta į Lietuvos Respublikos reglamentuojamų profesijų sąrašą, tvirtinamą Socialinės apsaugos ir darbo ministro įsakymu, ir notifikuota Europos Komisijai. Tokiu atveju šiai profesijai būtų taikoma
profesinių kvalifikacijų pripažinimo (toliau – Kvalifikacijų direktyva), kurią įgyvendina Lietuvos Respublikos reglamentuojamų profesinių kvalifikacijų pripažinimo įstatymas (toliau ‑ Kvalifikacijų pripažinimo įstatymas) ir su juo turėtų būti suderinta Projekto 5 straipsnio 1 dalis bei kitos Projekto nuostatos.
Be kita ko atkreiptinas dėmesys į Kvalifikacijų pripažinimo įstatymo 5 straipsnio 4 dalį, kurioje nurodoma, kad į Lietuvos Respubliką atvykusiam kitoje valstybėje narėje įsisteigusiam paslaugos teikėjui neribojama laisvė dirbti (teikti paslaugas) pagal tą pačią profesiją, pagal kurią jis dirbo įsisteigimo valstybėje narėje ne trumpiau kaip dvejus metus per pastaruosius dešimt metų, jei profesija toje valstybėje narėje nereglamentuojama. Atkreipiame dėmesį, kad netaikant Kvalifikacijų direktyvos ir Kvalifikacijų pripažinimo įstatymo nuostatų, Projekto nuostatoms taikytina Paslaugų direktyva. Pažymėtina, kad Projekto 5 straipsnio 1 dalies nuostata suponuoja, kad asmenys, turintys teisę verstis brokerio veikla tose valstybėse, kuriose ši veikla nėra reglamentuota įstatymu, licencijuojama ar atestuojama, norėdami analogišką veiklą vykdyti Lietuvoje, turėtų atitikti visus Projekte brokeriams numatytus reikalavimus. Tai kelia abejonių dėl atitikties Paslaugų direktyvai, kuri draudžia nepagrįstus paslaugų teikimo laisvės apribojimus (Be kita ko atkreiptinas dėmesys į Paslaugų direktyvos 16 straipsnio 2 dalies b ir e punktus, kuriuose numatytas draudimas kitoje valstybėje narėje įsisteigusio teikėjo laisvę laikinai teikti paslaugas apriboti nustatant įpareigojimą gauti valstybės kompetentingų institucijų leidimą ar įpareigojimą turėti kompetentingų institucijų išduotą specialų tapatybės dokumentą, reikalingą paslaugų teikimo veiklai vykdyti). Todėl siūlytume Projekto aiškinamajame rašte nurodyti tokius apribojimus pagrindžiančius argumentus.
Atsižvelgdami į tai, kas nurodyta, pažymime, kad priklausomai nuo pasirinkto reglamentavimo modelio, Projekto nuostatos turėtų būti suderintos su Kvalifikacijų direktyva arba su Paslaugų direktyva. Pritarti Europos teisės departamentas prie Teisingumo ministerijos (2014-05-02)51
profesijos gali būti reglamentuojamos nebūtinai įstatymo galią turinčiais teisės aktais, todėl siūlytume atitinkamai patikslinti Projekto 5 straipsnio
veikla“ ir „atestuojama veikla“ apimtis. Pritarti Europos teisės departamentas prie Teisingumo ministerijos (2014-05-02)541
galima daryti išvadą, kad kvalifikacinio egzamino metu būtų tikrinamos tik su tam tikro miesto ar regiono nekilnojamojo turto rinka susijusios brokerio žinios, jei tas brokeris veiklą siekia vykdyti tik tam tikrame mieste ar tam tikrame Lietuvos regione. Kyla klausimas, ar tokie ir buvo tikrieji Projekto rengėjų tikslai. Jeigu to šia nuostata ir yra siekiama, pažymime, kad iš Projekto nuostatų nėra aišku, ar tokiam brokeriui pradėjus dirbti kitame mieste ar regione jam reikėtų iš naujo laikyti kvalifikacinį egzaminą ar atlikti kitus papildomus veiksmus. Jeigu, vis dėlto, Projektu siekiama nustatyti, kad nepriklausomai nuo Lietuvos miesto ar regiono, kuriame brokeris nori vykdyti veiklą, kvalifikacinio egzamino metu turėtų būti patikrintos jo žinios apie visos Lietuvos nekilnojamojo turto rinką, siūlytume atitinkamai patikslinti 5 straipsnio 4 dalies 1 punktą. Pritarti Europos teisės departamentas prie Teisingumo ministerijos (2014-05-02)546
punktas jo pirmųjų žodžių „nekilnojamojo turto“ linksnį suderinant su šio punkto paskutiniaisiais žodžiais „reglamentuojančių teisės aktų“.
Pritarti Redakcinio pobūdžio pastaba Europos teisės departamentas prie Teisingumo ministerijos (2014-05-02)55
sakinyje redaguotini žodžiai „ sudaro iš septyni nariai“. Taip pat taisytinas šios dalies priešpaskutinis sakinys žodį „ministerijos“ pakeičiant į „ministro“. Pritarti Redakcinio pobūdžio pastaba Europos teisės departamentas prie Teisingumo ministerijos (2014-05-02)563
formuluotės nėra aišku, ką praktikoje reikštų ir kaip būtų įgyvendinama Brokerių egzaminų komisijos pareiga rengti ir tvirtinti „kvalifikacinių nekilnojamojo turto brokerių įvertinimus“, todėl siūlytume šią formuluotę patikslinti. Pritarti Europos teisės departamentas prie Teisingumo ministerijos (2014-05-02)57
kvalifikacinį egzaminą išlaikiusių asmenų įrašymą į brokerių sąrašą ir pažymėjimo jiems išdavimą. Tačiau Projekte nėra nustatyta, kada ir kokia tvarka į šį sąrašą yra įrašomi brokeriai, kuriems pagal Projekto 5 straipsnio
Europos teisės departamentas prie Teisingumo ministerijos (2014-05-02)65
straipsnio 3 dalies ir 4 straipsnio galima spręsti, kad brokerio veiklą gali vykdyti, taigi ir įrašytas į brokerių sąrašą gali būti, tik nepriekaištingos reputacijos asmuo, manytume, kad Projekto 6 straipsnio 4 punktas apima taip pat ir 6 straipsnio 5 punkte nurodytą išbraukimo iš brokerių sąrašo atvejį, todėl pastarosios nuostatos siūlytume atsisakyti. Pritarti Europos teisės departamentas prie Teisingumo ministerijos (2014-05-02)66
dviem aspektais.
Pirma, brokerių atestaciją reglamentuoja ne 9, o 12 Projekto straipsnis. Antra, atsižvelgiant į Projekto 12 straipsnyje vartojamas formuluotes, Projekto 6 straipsnio 6 dalyje žodžius „netinka eiti pareigas pagal pakartotinius nekilnojamojo turto brokerio atestacijos rezultatus“ siūlytume pakeisti į „neišlaikęs pakartotinės eilinės nekilnojamojo turto brokerių atestacijos“. Be to, atsižvelgiant į tai, kad pagal Projekto 12 straipsnį galima pakartoti tik eilines atestacijas, kyla klausimas, kodėl Projekto 6 straipsnyje neeilinės brokerių atestacijos neišlaikymas nėra numatytas kaip išbraukimo iš brokerių sąrašo pagrindas. Pritarti Europos teisės departamentas prie Teisingumo ministerijos (2014-05-02)67
straipsnio 7 punkte numatytas išbraukimo iš brokerių sąrašo pagrindas tik iš dalies sutampa su aplinkybėmis, kurioms esant, pagal Projekto 2 straipsnio 9 dalį asmuo nebūtų laikomas esančiu nepriekaištingos reputacijos. Todėl, įtvirtinus tokį reglamentavimą, susidarytų paradoksali situacija, kai baudžiamuosius nusižengimus ar nusikaltimus, kurie nepatenka į Projekto 2 straipsnio 9 dalies reguliavimo sritį, padarę asmenys galėtų tapti brokeriais, tačiau jais tapę, jie automatiškai būtų išbraukiami iš brokerių sąrašo pagal projekto 6 straipsnio 7 punktą. Be to, nėra aišku, kuo Projekto 6 straipsnio
straipsnio 9 dalyje nurodytų nusikalstamų veikų, kad jas reikėtų numatyti kaip atskirą išbraukimo iš brokerių sąrašo pagrindą (nors išbraukimas iš šio sąrašo praradus nepriekaištingą reputaciją jau yra numatytas Projekto 6 straipsnio 5 punkte). Atsižvelgdami į tai, siūlytume Projektą patikslinti taip, išbraukimo iš brokerių sąrašo pagrindas būtų tik tų nusikalstamų veikų padarymas, kurios užkerta galimybę tapti brokeriu.
Pritarti Europos teisės departamentas prie Teisingumo ministerijos (2014-05-02)7
numatant, kuris Brokerių rūmų valdymo organas priima sprendimą sustabdyti brokerio pažymėjimo galiojimą. Pritarti Europos teisės departamentas prie Teisingumo ministerijos (2014-05-02)7
apibrėžtumo Projekto 7 straipsnyje būtų tikslinga numatyti ilgiausią galimą brokerio pažymėjimo sustabdymo terminą (kuriam praėjus brokerio pažymėjimas būtų panaikinamas), nes kai kurios iš šio straipsnio 1 dalyje nurodytų aplinkybių gali egzistuoti itin ilgą laiką arba apskritai neišnykti. Pritarti Europos teisės departamentas prie Teisingumo ministerijos (2014-05-02)122
eilinės atestacijos neišlaikęs brokeris gali ją pakartotinai laikyti ne vėliau kaip per 6 mėnesius ir kad šiuo laikotarpiu brokerio pažymėjimo galiojimas nėra laikinai sustabdomas. Tuo tarpu Projekto 12 straipsnio 6 dalyje nurodoma, kad pakartotinės eilinės brokerių atestacijos neišlaikęs brokeris yra išbraukiamas iš brokerių sąrašo. Todėl kyla klausimas, kuriuo laikotarpiu eilinės atestacijos neišlaikiusiems brokeriams būtų taikomas laikinas jų pažymėjimų sustabdymas, numatytas Projekto 7 straipsnio 1 punkte. Be to, iš Projekto 12 straipsnio 6 dalies galima daryti išvadą, kad neeilinės atestacijos neišlaikiusiems brokeriams laikinas brokerio pažymėjimo sustabdymas pagal 7 straipsnio 1 dalį apskirtai nebūtų taikomas, nes jie iš karto būtų išbraukiami iš brokerių sąrašo. Atsižvelgiant į tai, kas nurodyta, siūlytume patikslinti Projekto 7 straipsnio 1 dalį joje tiksliai nurodant šios nuostatos taikymo sritį. Pritarti Europos teisės departamentas prie Teisingumo ministerijos (2014-05-02)7 24.
Svarstytina, ar tikslinga įpareigoti brokerį (kaip tai numatyta Projekto 7 straipsnio 2 dalyje) informuoti Brokerių rūmus apie brokerio pažymėjimo sustabdymo pagrindų išnykimą ir tais atvejais, kai tai jau būtų žinoma Brokerių rūmams (t. y. išnykus Projekto 7 straipsnio 1 dalies 1, 2, 4 ir 5 punktuose nurodytoms aplinkybėms). Spręsti pagrindiniame komitete Europos teisės departamentas prie Teisingumo ministerijos (2014-05-02)72
25Tikslintina Projekto 7 straipsnio 2 dalis,
kadangi jos antruoju ir trečiuoju sakiniais iš esmės yra tik pakartojama šios dalies pirmojo sakinio nuostata. Be to, nuoroda į 7 straipsnio 8 dalį keistina į nuorodą į šio straipsnio 1 dalį. Pritarti Europos teisės departamentas prie Teisingumo ministerijos (2014-05-02)
brokerių civilinės profesinės atsakomybės draudimu, atkreipiame Jūsų dėmesį į Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2010 m. gruodžio 15 d. nutarimu Nr. 1789 patvirtintą Privalomųjų draudimų koncepciją (toliau ‑ Koncepcija). Koncepcijos 33 punkte apibrėžiami privalomųjų draudimų nustatymo principai. Viena iš koncepcijoje nurodomų esminių taisyklių yra galimybė įteisinti privalomąjį draudimą tam tikroje visuomenės veiklos srityje tik tada, kai joje veikiančios kompetentingos institucijos įvertina daromos žalos mastą, dydį ir dažnį (Koncepcijos 33.2 punktas). Taip pat nurodoma, jog siekiant, kad privalomieji draudimai būtų proporcinga ir realiai įgyvendinama priemonė, privalomojo draudimo įvedimas turėtų būti laikomas kraštutine priemone (kai jis privalomas pagal ES teisės aktus ar tarptautines sutartis arba taip kompensuojama didelė ir pastovi žala) (Koncepcijos 33.3 punktas).
Atsižvelgiant į nurodytas Koncepcijos nuostatas bei į tai, kad Projekto aiškinamajame rašte nėra pateikiami argumentai, pagrindžiantys naujo privalomojo draudimo atsiradimo būtinybę ir tokio teisinio reguliavimo proporcingumą, kyla klausimas, ar reglamentuojant brokerių veiklą apskritai yra tikslinga numatyti privalomąjį profesinės civilinės atsakomybės draudimą. Pritarti Europos teisės departamentas prie Teisingumo ministerijos (2014-05-02)9
Projekte įtvirtinant privalomąjį brokerių civilinės atsakomybės draudimą reglamentuojančias nuostatas siekiama apsaugoti vartotojų interesus, užtikrinant sandorio šalių patirtos žalos atlyginimą. Atsižvelgdami į tai bei turėdami omenyje, kad brokeris (dėl nepakankamos kompetencijos, išsiblaškymo ar pan.) sandorio šalims žalą gali padaryti ne tik kaltais veiksmais, siūlytume Projekto 9 straipsnio 1 dalyje brokerio civilinę atsakomybę sieti ne su brokerio kaltais veiksmais, o su jo neteisėtais veiksmais padaryta žala. Tokį pakeitimą taip pat būtų tikslinga atlikti siekiant Projekto 9 straipsnio 1 dalį suderinti su šio straipsnio 2 dalimi, kurioje nurodoma, kad draudžiamuoju įvykiu laikomi brokerio atlikti neteisėti veiksmai. Pritarti Europos teisės departamentas prie Teisingumo ministerijos (2014-05-02)
tarpininkavimo veiklą gali vykdyti ne tik užsiimdamas individualia veikla ir su nekilnojamojo turto brokerių įmone (toliau – brokerių įmonė) sudaręs paslaugų teikimo, franšizės arba kitos formos bendradarbiavimo sutartį, bet ir sudaręs su ja darbo sutartį.
Kyla klausimas, ar tokiais atvejais privalomuoju civilinės atsakomybės draudimu neturėtų draustis būtent darbdavys, t. y. brokerių įmonė, o ne pagal darbo sutartį dirbantys jos darbuotojai. Pritarti Europos teisės departamentas prie Teisingumo ministerijos (2014-05-02)102
žodžiai „ir iš jo neišbraukti“ yra pertekliniai, todėl siūlytina juos išbraukti. Pritarti Redakcinio pobūdžio pastaba Europos teisės departamentas prie Teisingumo ministerijos (2014-05-02)104
straipsnio 4 dalyje nurodytų konsultacijų, susijusių su nekilnojamojo turto sandoriais, teikimas nėra reglamentuotas jokiuose Lietuvos Respublikos teisės aktuose ir kad ši veikla brokerių yra plačiai vykdoma, svarstytina, ar nebūtų tikslinga šią paslaugą reglamentuoti būtent Projektu siūlomame Nekilnojamojo turto brokerių įstatyme. Spręsti pagrindiniame komitete Europos teisės departamentas prie Teisingumo ministerijos (2014-05-02)123
dalį numatant kriterijus ar pagrindus, į kuriuos atsižvelgiant kiekvienu konkrečiu atveju (esant 1-4 punktuose nurodytoms aplinkybėms) turėtų būti priimtas sprendimas, ar vykdyti neeilinę brokerio atestaciją. Analogiška patikslinti siūlytume taip pat ir Projekto 12 straipsnio 7 dalį. Be to, nėra aišku kokių subjektų gaunami bei su kuo susiję skundai galėtų būti brokerio neeilinės atestacijos pagrindu pagal Projekto 12 straipsnio 3 dalies 1 punktą.
Taip pat siūlytume patikslinti ir
Projekto nuostatų nėra aišku, kokių kvalifikacinių ar profesinių reikalavimų pažeidimai turimi omenyje. Pritarti Europos teisės departamentas prie Teisingumo ministerijos (2014-05-02)1272
prieš tai neatlikus jo atestacijos, todėl siūlytume atitinkamai patikslinti Projekto 12 straipsnio 7 dalies 2 punktą. Be to, Projekto 12 straipsnio 7 dalies 2 punktas tikslintinas nurodant, koks konkrečiai profesinės kvalifikacijos tobulinimas yra turimas omenyje. Pritarti Europos teisės departamentas prie Teisingumo ministerijos (2014-05-02)131367
brokeris, norėdamas įvykdyti Projekto 13 straipsnio 6 punkte numatytą pareigą
„patikrinti iš kliento gautą su nekilnojamojo turto objektu susijusią
informaciją“. Šis punktas tikslintinas taip pat atsižvelgiant ir į tai, kad ne visais atvejais brokeris gali turėti galimybę patikrinti gautos informacijos teisingumą. Atsižvelgiant į šią pastabą atitinkamai turėtų būti patikslintas ir Projekto 13 straipsnio 7 punktas. Pritarti Europos teisės departamentas prie Teisingumo ministerijos (2014-05-02)138
aiškiai numatyti, kas ir kokiais pagrindais remiantis konstatuotų, kad brokerių įmonė patyrė nuostolių. Pritarti Europos teisės departamentas prie Teisingumo ministerijos (2014-05-02)1310
periodiškumą. Pritarti Europos teisės departamentas prie Teisingumo ministerijos (2014-05-02)1312 36.
Projekto 13 straipsnio 12 punktą siūlytina lingvistiškai suderinti su šio straipsnio pirmaisiais žodžiai „nekilnojamojo turto brokeris privalo“. Pritarti Redakcinio pobūdžio pastaba Europos teisės departamentas prie Teisingumo ministerijos (2014-05-02)141
brokeriai galėtų veikti ne tik individualiai, bet ir sudaryti bendradarbiavimo sutartis su brokerių įmone, siūlytume Projekto 14 straipsnio
nekilnojamojo turto brokerių įmones sudaręs [...]“. Pritarti Europos teisės departamentas prie Teisingumo ministerijos (2014-05-02)14
teisė į atlygį turėtų būti siejama ne tik su konsultacinio pobūdžio paslaugų suteikimu, bet ir su tarpininkavimo paslaugomis, kurias pagal sutartį su klientais privalo teikti brokeris. Taip pat, kyla klausimas, kodėl šiame straipsnyje yra įtvirtinama teisė konsultuoti klientus, tačiau teisė atlikti kitas papildomas, Projekto 10 straipsnio 4 dalyje nurodytas paslaugas nėra minima. Pritarti Europos teisės departamentas prie Teisingumo ministerijos (2014-05-02)
tarpininkavimo sutarčių sąlygos galėtų turėti esminės įtakos brokerių veiklai ir jų teikiamoms paslaugoms, manytume, kad jas tvirtinti turėtų ne Brokerių rūmai (privatus subjektas), o valstybės politiką šioje srityje formuojanti institucija, t.y. ūkio ministerija, ar kita jos įgaliota institucija (Projekto 15 straipsnio 3 dalis, 24 straipsnio 2 dalies 5 punktas). Atitinkamai manytina, kad Projekto 21 straipsnio 2 dalyje numatytus patikrinimus turėtų atlikti ne Brokerių rūmai, o nepriklausoma valstybinė institucija. Pritarti Europos teisės departamentas prie Teisingumo ministerijos (2014-05-02) 40.
Nuoroda į Nekilnojamojo turto objektų duomenų bazę yra daroma tik Projekto 21 straipsnio 1 dalies 5 punkte, tačiau Projekte nėra nuostatų, reglamentuojančių šios bazės pobūdį, jos funkcionavimo mechanizmą bei tai, ar brokeriai (brokerių įmonės) informaciją apie nekilnojamojo turto objektus turėtų teikti privalomai. Pastarasis aspektas yra itin svarbus, kadangi tokios pareigos nustatymas reikštų ūkinės veiklos laisvės ribojimą. Pritarti Europos teisės departamentas prie Teisingumo ministerijos (2014-05-02)24
prezidiumui suteikiamus įgaliojimus, manytume, kad Projekto 24 straipsnyje būtų tikslinga numatyti ne tik prezidiumo pirmininką, bet ir prezidiumo narius renkantį subjektą. Pritarti Europos teisės departamentas prie Teisingumo ministerijos (2014-05-02)25
garbės teismo narius. Pritarti Europos teisės departamentas prie Teisingumo
straipsnio 7 dalies 1 ir 2 punktus (nurodoma, kad Brokerių garbės teismas gali skirti įpareigojimą atlikti neeilinę atestaciją), 12 straipsnio 4 dalį (nurodoma, kad neeilinę atestaciją gali inicijuoti Brokerių rūmai ir Ūkio ministerija) ir 12 straipsnio 7 dalį (nurodoma, kad Brokerių rūmams priėmus sprendimą atlikti neeilinę atestaciją, Brokerių atestacijos komisija turi vertinimo laisvę, ar tai bus padaryta). Pritarti Europos teisės departamentas prie Teisingumo ministerijos (2014-05-02)2577145
dalies 4 punktas (numatoma Brokerių garbės teismo teisė sustabdyti brokerio pažymėjimo galiojimą) ir 7 straipsnio 1 dalies 5 punktas (numatoma, kad Brokerių garbės teismui priėmus minėtą sprendimą, Brokerių rūmai turi vertinimo laisvę, ar atsižvelgti į šį sprendimą).
Pritarti Europos teisės departamentas prie Teisingumo ministerijos (2014-05-02)
straipsnio 7 dalies 4 punkte Brokerių garbės teismui suteikiama teisė pačiam priimti sprendimą dėl brokerio pažymėjimo sustabdymo, tačiau šio straipsnio 7 dalies 5 punkte šiam teismui yra numatoma galimybė tik pasiūlyti Brokerių rūmų direktoriui išbraukti brokerį iš brokerių sąrašo. Neaišku, kodėl, Projekto rengėjų nuomone, Brokerių rūmų direktorius laikomas esančiu tinkamesnėje padėtyje priimti sprendimą dėl brokerio išbraukimo iš sąrašo nei Brokerių garbės teismas. Pritarti Europos teisės departamentas prie Teisingumo ministerijos (2014-05-02)291
straipsnio 1 dalimi, su Brokerių rūmų steigimu bei jų steigimo tvarka susijusios nuostatos įsigaliotų, taigi ir Brokerių rūmai galėtų būti įsteigti tik nuo 2015 m. sausio 1 d. Todėl Brokerių rūmai iki Projektu siūlomo įstatymo įsigaliojimo negalėtų atlikti Projekto 29 straipsnio 2 dalyje jiems numatytos pareigos. Pritarti
pasiūlymai:
4Valstybės ir savivaldybių institucijų ir įstaigų pasiūlymai:
5. Subjektų, turinčių įstatymų leidybos iniciatyvos teisę, pasiūlymai: Eil. Nr. Pasiūlymo teikėjas, data Siūloma keisti Pasiūlymo turinys Komiteto nuomonė Argumentai, pagrindžiantys nuomonę Str. Str. d. P. 1. Lietuvos Respublikos Vyriausybė (2014-09-30) Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos Seimo statuto
valdybos 2014 m. birželio 19 d. sprendimo Nr.
SV-S-682 „Dėl įstatymų projektų išvadų“ 3 punktą, Lietuvos Respublikos Vyriausybė nutaria: Nepritarti Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto brokerių įstatymo projektui Nr. XIIP-1294(2) (toliau – Įstatymo projektas) dėl šių priežasčių:
sudarant nekilnojamojo turto sandorius veiklos reguliavimas, kiek jis nustato nekilnojamojo turto brokerių ir nekilnojamojo turto brokerių įmonių (toliau kartu – brokeris) veiklos valstybinę priežiūrą ir vartotojų bei kitų rinkos dalyvių interesų apsaugą, vertintinas kaip perteklinis galiojančių teisės aktų kontekste.
Pažymėtina, kad tarpininkavimo sandorių, sudaromų tarp brokerio (verslininko) ir vartotojo, pagrindu atsirandantiems civiliniams teisiniams santykiams taikomos Lietuvos Respublikos civiliniame kodekse (toliau – Civilinis kodeksas), Lietuvos Respublikos vartotojų teisių apsaugos įstatyme (toliau – Įstatymas) ir kituose vartotojų santykius su verslininkais reguliuojančiuose teisės aktuose įtvirtintos teisės normos (pavyzdžiui, nustatančios pareigą verslininkui vartotojui suteikti būtiną, teisingą, išsamią ir neklaidinančią informaciją apie paslaugą ir laikytis sąžiningos verslo praktikos (Įstatymo 5, 6 straipsniai, Civilinio kodekso 6.228⁶ ir 6.228⁷ straipsniai); galimybę vartotojui teismo tvarka reikalauti pripažinti negaliojančiomis vartojimo sutarties nesąžiningas sąlygas (Civilinio kodekso 6.2284 straipsnis); galimybę ginti vartotojų teises ne teismo tvarka, kreipiantis į Valstybinę vartotojų teisių apsaugos tarnybą (toliau – Tarnyba) (Įstatymo 19 straipsnis); sankcijas (baudas arba įspėjimus) už nesąžiningą komercinę veiklą pagal Lietuvos Respublikos nesąžiningos komercinės veiklos vartotojams draudimo įstatymą; sankcijas už Civiliniame kodekse ir Įstatyme paslaugų teikėjui nurodytų reikalavimų (draudimų) nesilaikymą (Įstatymo 40 straipsnis); teisę Tarnybai kontroliuoti sutarčių standartines sąlygas, ginti viešąjį interesą (Įstatymo 12 straipsnis) ir pan.). Be to, sudarydami sutartis su brokeriais, vartotojai visais atvejais turi teisę naudotis jiems Įstatymo 3 straipsnyje ir kituose teisės aktuose nustatytomis teisėmis.
Įstatymo projekto rengėjai taip pat nurodo, kad Įstatymo projektu siekiama užtikrinti tinkamą sandorių apskaitą ir su tuo susijusių mokesčių apskaičiavimą bei sumokėjimą į Lietuvos Respublikos valstybės biudžetą. Išsamus brokerių veiklos reguliavimas neturėtų esminės įtakos mokesčių administravimo efektyvumui, kadangi mokesčių mokėtojų pareigas teisingo mokesčių apskaičiavimo, deklaravimo ir sumokėjimo srityje nustato Lietuvos Respublikos mokesčių administravimo įstatymas ir atitinkamų mokesčių įstatymai. Taip pat pažymėtina, kad nekilnojamojo turto sandoriai registruojami ir duomenys apie juos kaupiami Nekilnojamojo turto registro duomenų bazėse, todėl jau dabar sandorių apskaita vykdoma pagal galiojančių teisės aktų reikalavimus. Įvertinus tai, kas išdėstyta, darytina išvada, kad šiuo metu galiojantis teisinis reguliavimas vartotojų teisių apsaugos institucijoms suteikia plačius įgaliojimus ginant vartotojų interesus, taip pat nustato optimalią tarpininkavimo paslaugų teikėjų veiklos priežiūros ir atsakomybės, mokesčių administravimo sistemą, todėl Įstatymo projektu siūlomas teisinis reguliavimas būtų perteklinis. Pritarti Lietuvos Respublikos Vyriausybė (2014-09-30)
pagrindų įstatymo 3 straipsnio 2 dalies 1 ir 2 punktais, priimant teisės aktus turi būti vadovaujamasi tikslingumo principu, reiškiančiu, kad teisės akto projektas turi būti rengiamas ir teisės aktas priimamas tik tuo atveju, kai siekiamų tikslų negalima pasiekti kitomis priemonėmis, ir proporcingumo principu, pagal kurį pasirinktos teisinio reguliavimo priemonės turi sudaryti kuo mažesnę administracinę, informacinę ir kitokią naštą, nevaržyti teisinių santykių subjektų daugiau, negu to reikia teisinio reguliavimo tikslams pasiekti.
Svarbu pažymėti ir tai, kad, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos paslaugų įstatymo (toliau – Paslaugų įstatymas) 4 straipsnio 3, 4 dalimis ir 9 straipsnio 5 dalimi, kompetentinga institucija, rengdama teisės akto projektą, taip pat priėmusi teisės aktą, kuriame nustatomi laisvą paslaugų teikimą ribojantys reikalavimai, privalo apie tokius reikalavimus informuoti Europos Komisiją ir pagrįsti šių reikalavimų atitiktį būtinumo, proporcingumo ir nediskriminavimo principams. Įstatymo projekto lydimuosiuose dokumentuose nepagrindžiama, kodėl siūlomas brokerių veiklos teisinis reguliavimas (išankstinis brokerių veiklos patikrinimas ir vėlesnė jų veiklos priežiūra, kvalifikaciniai reikalavimai, egzamino laikymas, įrašymas į nekilnojamojo turto brokerių sąrašą, reikalavimas draustis privalomuoju profesinės civilinės atsakomybės draudimu ir pan.) būtų tinkamiausia priemonė Įstatymo projekto aiškinamajame rašte nurodytoms problemoms spręsti (turint omenyje pirmiau pateiktą išvadą, kad galiojantis teisinis reguliavimas sudaro tinkamą pagrindą vartotojų teisių apsaugai, paslaugų teikėjų veiklos priežiūrai ir mokesčių administravimui) ir kad ji atitinka būtinumo, proporcingumo ir nediskriminavimo principus.
Lietuvos Respublikos Vyriausybės nuomone, Įstatymo projekto aiškinamajame rašte nurodytas teisinio vakuumo problemas (brokeriams nenustatyti minimalūs kvalifikaciniai reikalavimai, nenurodytos konkrečios jų teisės ir pareigos ir pan.) būtų galima spręsti taikant mažiau ūkio subjektus ir jų veiklą ribojančias priemones. Pavyzdžiui, būtų galima šviesti vartotojus apie galiojančias jų teisių ir interesų gynimo priemones arba skatinti brokerius jungtis į asociaciją, kuri nustatytų savo veiklos standartus, etikos normas, reikalavimus nariams, jų patikrinimą, atsakomybę ir panašiai, t. y. skatinti savireguliaciją. Pažymėtina, kad savireguliacijos mechanizmą brokerių veiklai taiko dauguma Europos Sąjungos valstybių narių (Lenkijos Respublika, Estijos Respublika, Latvijos Respublika, Bulgarijos Respublika, Didžioji Britanija, Vokietijos Federacinė Respublika, Nyderlandų Karalystė ir kt.). Tačiau išsamus brokerių veiklos teisinis reguliavimas daugeliu atžvilgių turėtų daugiau neigiamų pasekmių nei pasiektas teigiamas rezultatas – verslui būtų sukuriama administracinė ir papildoma finansinė našta, sunkinamos verslo (ypač smulkiojo ir vidutinio) sąlygos, galėtų būti ribojama konkurencija, o tai turėtų įtakos tarpininkavimo paslaugų kainų kilimui.
Šiame kontekste taip pat svarbu paminėti, kad Lietuvos Respublikos Konstitucinis Teismas savo jurisprudencijoje yra nurodęs, kad Lietuvos Respublikos Konstitucija suponuoja valstybės ir savivaldybių institucijų, pareigūnų pareigą savo sprendimais ir veiksmais nekliudyti reikštis ir plėtotis asmenų iniciatyvai, jeigu ji nėra žalinga visuomenei. Pagal Lietuvos Respublikos Konstituciją asmens teisių ir laisvių, taip pat ir ūkinės veiklos laisvės, ribojimai gali būti nustatomi tik įstatymu ir tik tais atvejais, kai jie objektyviai būtini, neišvengiami aiškiam (konstituciškai svarbiam) tikslui pasiekti, šiais ribojimais nėra paneigiama teisių ir laisvių prigimtis bei esmė, yra laikomasi konstitucinio proporcingumo principo (Lietuvos Respublikos Konstitucinio Teismo 2009 m. spalio 8 d. nutarimas). Įstatymo projektu siekiama griežčiausia priemone (veiklos licencijavimu) reguliuoti tarpininkavimo veiklą, tačiau abejotina, ar ši veikla pati savaime gali būti laikoma žalinga visuomenei. Be to, Įstatymo projekto aiškinamajame rašte nepateikti konkretūs argumentai, kodėl siūlomos teisinio reguliavimo priemonės yra tinkamos, tikslingos ir proporcingos, taip pat neapsvarstytos alternatyvių, mažiau ūkio subjektų veiklos laisvę ribojančių teisinių priemonių galimybės. Atsižvelgiant į tai, kyla abejonė, ar Įstatymo projektas ir jame nustatytos teisinio reguliavimo priemonės yra suderinamos su Lietuvos Respublikos teisėkūros pagrindų įstatymo 3 straipsnio
principais. Pritarti Lietuvos Respublikos Vyriausybė (2014-09-30) 3.
Įstatymo projekte brokeris apibrėžiamas kaip nepriekaištingos reputacijos ne jaunesnis kaip 18 metų fizinis asmuo, išlaikęs nekilnojamojo turto brokerio kvalifikacinį egzaminą ir įrašytas į Nekilnojamojo turto brokerių rūmų tvarkomą nekilnojamojo turto brokerių sąrašą. Pagal Paslaugų įstatymo 2 straipsnio 6 dalį licencija, liudijimas, pažymėjimas, sertifikatas ar kitas panašaus pobūdžio dokumentas, reikalingas pradedant ir vykdant paslaugų teikimo veiklą, įpareigojimas įsiregistruoti valstybės registre ar žinybiniame registre arba pateikti informaciją prieš pradedant teisėtai vykdyti paslaugų teikimo veiklą laikytini leidimu. Taigi darytina išvada, kad Įstatymo projektu iš esmės siekiama licencijuoti iki šiol nereguliuotą brokerių veiklą. Toks tikslas iš esmės prieštarauja Šešioliktosios Vyriausybės 2012–2016 metų programos, kuriai pritarta Lietuvos Respublikos Seimo 2012 m. gruodžio 13 d. nutarimu Nr. XII-51 „Dėl Lietuvos Respublikos Vyriausybės programos“, 98 punktui, kuriame Lietuvos Respublikos Vyriausybė įsipareigoja vienu pagrindinių prioritetų laikyti perteklinių reikalavimų atsisakymą ir biurokratijos mažinimą licencijų ir leidimų išdavimo srityse. Pritarti Lietuvos Respublikos Vyriausybė (2014-09-30)
asmenims, norintiems užsiimti nekilnojamojo turto brokerių veikla, turėti reikiamą profesinę kvalifikaciją, ši veikla, vadovaujantis Lietuvos Respublikos reglamentuojamų profesinių kvalifikacijų pripažinimo įstatymo 3 straipsnio 16 dalimi, turėtų būti pripažinta reglamentuojama profesija. Vadinasi, vadovaudamosi 2013 m. lapkričio 20 d. Europos Parlamento ir Tarybos direktyvos 2013/55/ES, kuria iš dalies keičiama direktyva 2005/36/EB dėl profesinių kvalifikacijų pripažinimo (OL 2013 L 354, p.
132), 1 straipsnio 49 dalimi, valstybės narės turi pagrįsti, ar reikalavimai, apribojantys konkrečios profesinės kvalifikacijos turėtojui teisę užsiimti profesija, yra suderinami su šiame straipsnyje nurodytais principais (būtinumo, proporcingumo, nediskriminavimo) ir ar jie pagrįsti svarbiomis bendrojo intereso priežastimis. Taigi abejotina, ar Įstatymo projekte siūlomas nekilnojamojo turto brokerių veiklos reguliavimas atitiktų būtinumo, proporcingumo ir nediskriminavimo principus. Pritarti
2359 Argumentai: Nekilnojamojo turto brokeriui keliant aukštus profesinius reikalavimus, numatant priežiūros, kontrolės atestacijos mechanizmus, turi būti keliami aukšti reikalavimai ir išsilavinimui. Įstatymo projekto 2 straipsnio 3 dalyje siūloma sakinio dalį „ne jaunesnis kaip 18 metų fizinis asmuo“, keisti „turintis ne mažesnį, kaip aukštąjį neuniversitetinį išsilavinimą fizinis asmuo“. Įstatymo projekto 2 straipsnio 5 dalyje siūloma apibrėžti „Nekilnojamojo turto brokerių rūmai“ sąvoką. Įstatymo projekte numatoma, kad brokerių rūmai vienija nekilnojamojo turto brokerius ir įgyvendina nekilnojamojo turto brokerių savivaldos principus. Manytina, kad nekilnojamojo turto brokerių rūmai negalės tinkamai ir skaidriai įgyvendinti nurodytų principų, kadangi, dar iki įstatymo projekto pateikimo LR Seimui svarstyti, tokia įstaiga „Nekilnojamojo turto brokerių rūmai“, dar 2011 m. yra įsteigta ir užregistruota juridinių asmenų registre. Į.k. 302626970, VšĮ Nekilnojamojo turto brokerių rūmai, buveinė registruota adresu: Klaipėdos r. sav. Gargždų m. Taikos g. 11-10.
11-10. Todėl nekilnojamojo turto brokerių priežiūros funkcijas atidavus į iš anksto įsteigtos viešosios įstaigos rankas, kurios steigėjai yra konkretūs asmenys, bus sudarytos sąlygos korupcijai ir susidorojimui su nepriimtinais nekilnojamojo turto rinkos dalyviais. Brokeris – asmuo arba įmonė, kuri veikia kaip nepriklausomas tarpininkas tarp kliento ir banko. Brokeriai taip pat gali teikti įvairias draudimo, nekilnojamojo turto, biržos patarėjų ir kitas paslaugas. Visi jie dirba kaip nepriklausomi tarpininkai tarp kliento ir trečiosios šalies – draudimo bendrovės, nekilnojamojo turto agentūros ir pan. Nei draudimo agentui, nei kitiems nepriklausomiems tarpininkams nėra taikomi padidinti nepriekaištingos reputacijos reikalavimai, nors jie atlieka panašias tarpininko funkcijas. Įstatymo projekto 2 straipsnio 9 dalies 1 ir 2 punktu norima įvesti reikalavimus, kurie iš dalies atitinka Lietuvos Respublikos Notariato įstatymo 3 straipsnio ir Lietuvos Respublikos antstolių įstatymo 5 straipsnio nuostatas, dėl antstolių ir notarų nepriekaištingos reputacijos. Tačiau nereikia pamiršti, kad antstoliai ir notarai vykdo valstybės deleguotas funkcijas, o nekilnojamojo turto brokeris veikia kaip nepriklausomas tarpininkas, kurio paslaugomis klientas gali naudotis arba atlikti veiksmus pats, savarankiškai. Nesant prievolės naudotis nekilnojamojo turto brokerio paslaugomis, kadangi klientas laisvas pasirinkti, nekilnojamojo turto brokeriui negali būti taikomi tokie aukšti nepriekaištingos reputacijos reikalavimai. Pasiūlymai:
bei ją išdėstyti taip: ,,3. Nekilnojamojo turto brokeris – nepriekaištingos reputacijos ne jaunesnis kaip 18 metų fizinis asmuo, turintis ne mažesnį, kaip aukštąjį neuniversitetinį išsilavinimą fizinis asmuo, išlaikęs nekilnojamojo turto brokerio kvalifikacinį egzaminą ir įrašytas į Nekilnojamojo turto brokerių biuro tvarkomą nekilnojamojo turto brokerių sąrašą“ 2.
Pakeisti įstatymo projekto 2 straipsnio 5 dalį bei ją išdėstyti taip: ,,5. Nekilnojamojo turto brokerių rūmai biuras
Atsižvelgiant į Seimo kanceliarijos Teisės departamento, Lietuvos Respublikos Vyriausybės ir Europos teisės departamento prie Teisingumo ministerijos pastabas siūloma įstatymo projektą atmesti. Seimo narys R. Markauskas (2014-06-12)41 Argumentai: Nekilnojamojo turto brokeriui keliant aukštus profesinius reikalavimus, numatant priežiūros, kontrolės atestacijos mechanizmus, turi būti keliami aukšti reikalavimai ir išsilavinimui. Įstatymo projekto 4 straipsnio 1 dalyje frazę „kuriam yra sukakę 18 metų“, pakeisti į ,,turintis ne mažesnį, kaip aukštąjį neuniversitetinį išsilavinimą. Pasiūlymas:
Pakeisti įstatymo projekto 4 straipsnio 1 dalį bei ją išdėstyti taip: ,,1.Nekilnojamojo turto brokeriu gali būti Lietuvos Respublikos ar kitos trečiosios šalies ar valstybės narės fizinis asmuo, kuriam yra sukakę 18 metų, turintis ne mažesnį, kaip aukštąjį neuniversitetinį išsilavinimą ir kuris atitinka visus šio įstatymo reikalavimus“.
Pritarti iš dalies Atsižvelgiant į Seimo kanceliarijos Teisės departamento, Lietuvos Respublikos Vyriausybės ir Europos teisės departamento prie Teisingumo ministerijos pastabas siūloma įstatymo projektą atmesti. Seimo narys R. Markauskas (2014-06-12)4824567 Argumentai: Įstatymo projekto 4 straipsnio 8 dalies 2, 4, 5, 6, 7 punktus siūloma išbraukti. Pagal pateiktą įstatymo projekto 4 straipsnio
privalės kas mėnesį, rengti ataskaitas, nekilnojamojo turto brokerių biurui, o tai gerokai padidins nekilnojamojo turto brokerio darbo krūvį ir padidins biurokratinę naštą. Dalį laiko nuo tiesioginio darbo užims ataskaitų rengimas ir pateikimas. Informacijos pateikimas brokerių biurui galimas, jei statistinę ataskaitą reikėtų pateikti kartą per metus. Pagal pateiktą įstatymo projekto 4 straipsnio 8 dalies 4 punkto formuluotę yra neaišku, kokiu laiku (terminais) nekilnojamojo turto brokeris privalo mokėti brokerių biuro nustatyto dydžio mokestį (neaptartas ir nario mokesčio dydis). Teikiamo įstatymo projekto 4 straipsnio 8 dalies 5 ir 6 punktai išbrauktini, todėl kad taikoma nekaltumo prezumpcija, nes vien tik įtariamas ar kaltinamas galimu mokesčių nemokėjimu, ar vengimu juos mokėti asmuo, ar įtarimu padarius nusikaltimą, bet to neįrodžius ir nežinant kuo mokestinis tyrimas baigsis, negalima priimti sprendimų ir juo labiau atimti jam teisę dirbti darbą. Asmuo laikomas nekaltu tol, kol teismas (ir tik teismas) nenustato kitaip (nepriklausomai nuo to, ar asmuo prisipažįsta, padaręs nusikaltimą).
Šis principas yra įtvirtintas nacionaliniuose ir tarptautiniuose teisės aktuose. Lietuvos Respublikos Konstitucijos 31 straipsnyje nustatyta, kad asmuo laikomas nekaltu, kol jo kaltumas nėra įrodytas įstatymo numatyta tvarka ir pripažintas įsiteisėjusiu teismo nuosprendžiu. Įstatymo projekto 8 dalies 7 punktas neapibrėžia, kokios dar kitos numatomos nekilnojamojo turto brokerio pareigos. Pasiūlymai:
Išbraukti įstatymo projekto 4 straipsnio 8 dalies 2, 4, 5, 6 ir 7 punktus, atitinkamai pakeisti 4 straipsnio 8 dalies punktų numeraciją. ,,2. Nekilnojamojo turto brokerių biuro nustatyta tvarka daugiau nei mėnesį vėluoja pateikti informaciją apie vykdomus sandorius;
biuro nustatyto dydžio nario mokesčio;
arba kaltinamas padaręs nusikalstamą veiką;
valdžios institucijos tyrimas dėl galimo mokesčių nemokėjimo, vengimo, slėpimo;
Įstatymo nustatytų pareigų.“. Pritarti iš dalies Atsižvelgiant į Seimo kanceliarijos Teisės departamento, Lietuvos Respublikos Vyriausybės ir Europos teisės departamento prie Teisingumo ministerijos pastabas siūloma įstatymo projektą atmesti. Seimo narys R. Markauskas (2014-06-12)410 Argumentai: Nėra apibrėžtas civilinės atsakomybės dydis, o taip pat numatomas dvigubas civilinės atsakomybės draudimas, t.y. jei nekilnojamojo turto brokeris dirba nekilnojamojo turto brokerių įmonėje, tai pagal 4 straipsnio 10 dalį, įstatymo projektas numato, kad jis privalo apsidrausti kaip nekilnojamojo turto brokeris, ir brokerių įmonė taip pat draudžiasi civilinės atsakomybės draudimu (dvigubas draudimas). Jei brokeris brokerių įmonėje dirba darbo sutarties pagrindu.
Nekilnojamojo turto brokeris užsiimantis individualia veikla, ar nekilnojamojo turto brokerių įmonė, kurioje nekilnojamojo turto brokeris dirba darbo sutarties pagrindu, privalo apsidrausti civilinės atsakomybės draudimu. Ūkio ministerija nustato minimalų civilinės atsakomybės draudimo sumos dydį, atsižvelgdama į pajamas, gautas už tarpininkavimo paslaugas ir brokerių darbo patirtį. Pasiūlymas:
Pakeisti įstatymo projekto 4 straipsnio 10 dalį bei ją išdėstyti taip: ,,10. Nekilnojamojo turto brokerio ir ar nekilnojamojo turto brokerių įmonės profesinė civilinė atsakomybė už fiziniams ir juridiniams asmenims padarytą žalą privalo būti apdrausta visą nekilnojamojo turto brokerio ir ar nekilnojamojo turto brokerių įmonės veiklos laikotarpį. Nekilnojamojo turto brokerių įmonės profesinės civilinės atsakomybės objektas yra nekilnojamojo turto brokerių įmonės profesinė civilinė atsakomybė už nekilnojamojo turto brokerių įmonės, jos atstovų ir nekilnojamojo turto brokerių įmonės darbuotojų kaltais veiksmais padarytą žalą, vykdant nekilnojamojo turto brokerių veiklą.“ Pritarti iš dalies Atsižvelgiant į Seimo kanceliarijos Teisės departamento, Lietuvos Respublikos Vyriausybės ir Europos teisės departamento prie Teisingumo ministerijos pastabas siūloma įstatymo projektą atmesti. Seimo narys R. Markauskas (2014-06-12)51 Argumentai:
Nekilnojamojo turto brokeris privalo apsidrausti ir brokerių įmonė taip pat draudžiasi civilinės atsakomybės draudimu (dvigubas draudimas). Jei brokeris brokerių įmonėje dirba darbo sutarties pagrindu. Pasiūlymas: Pakeisti 5 straipsnio 1 dalį bei ją išdėstyti taip: ,,1.
Teisę užsiimti tarpininkavimo, sudarant nekilnojamojo turto sandorius, veikla turi tik nekilnojamojo turto brokeriai, šio įstatymo nustatyta tvarka įrašyti į nekilnojamojo turto brokerių sąrašą, turintys profesinės civilinės atsakomybės draudimą, ar dirba darbo sutarties pagrindu nekilnojamojo turto brokerių įmonėje turinčioje civilinės atsakomybės draudimą, ir vykdantys veiklą šio įstatymo nustatyta tvarka.“ Pritarti iš dalies Atsižvelgiant į Seimo kanceliarijos Teisės departamento, Lietuvos Respublikos Vyriausybės ir Europos teisės departamento prie Teisingumo ministerijos pastabas siūloma įstatymo projektą atmesti. Seimo narys R. Markauskas (2014-06-12)62 Argumentai:
Kadangi siūlomame įstatymo projekte, kaip priežiūros institucija dalyvauja ne Vyriausybė, o Ūkio ministerija, todėl siūloma ir likti prie Ūkio ministerijos sąvokos. Pasiūlymas: Pakeisti 6 straipsnio 2 dalį bei ją išdėstyti taip: ,,2. Ar tarpininkavimo sudarant nekilnojamojo turto sandorius veikla yra laikina, nustato Lietuvos Respublikos Vyriausybė ar jos įgaliota institucija, ūkio ministerija.“ Pritarti iš dalies Atsižvelgiant į Seimo kanceliarijos Teisės departamento, Lietuvos Respublikos Vyriausybės ir Europos teisės departamento prie Teisingumo ministerijos pastabas siūloma įstatymo projektą atmesti. Seimo narys R. Markauskas (2014-06-12)71234 Argumentai:
Pagal teikiamo įstatymo projekto 7 straipsnio 4 dalį, kiekvienas nekilnojamojo turto brokeris, norėdamas gauti atestaciją, visų pirma turi kreiptis į garbės teismą ir tik gavęs garbės teismo pritarimą gali kreiptis į nekilnojamojo turto brokerių biurą dėl atestacijos. Tai labai žymiai padidina biurokratinę naštą verslo subjektams. Neaišku, kodėl reikia kreiptis visų pirma į garbės teismą? Siūlomu įstatymo projektu atsiranda prižiūrinčios ir reikalavimus keliančios institucijos brokerių biuras, garbės teismas, ūkio ministerija.
Todėl atsiranda grėsmė, kad nekilnojamojo turto brokeriui neliks laiko užsiimti tiesiogine savo veikla (tarpininkavimu parduodant), o teks žiūrėti, kaip laiku pateikti visą eilę atskaitų, sumokėti mokesčius brokerių biurui ir visada egzistuos grėsmė, kad kilus nesklandumams, atsiranda grėsmė, kad jo atestacija bus sustabdyta. Užsiimant nekilnojamojo turto brokerio veikla, kyla grėsmė, kad kiekvienas, vengiantis atsiskaityti už paslaugas klientas, galės parašyti skundą ir tuo pagrindu bus sustabdyta nekilnojamojo turto brokerio veikla. Pasiūlymai: 1.Pakeisti įstatymo projekto 7 straipsnio 1 dalį bei ją išdėstyti taip: ,,1. Siekiant patikrinti nekilnojamojo turto brokerių kvalifikaciją ir profesines žinias, vykdoma eilinė ir neeilinė nekilnojamojo turto brokerių atestacija. Eilinė nekilnojamojo turto brokerių atestacija yra vienkartinė vykdoma nekilnojamojo turto brokerių atestavimo komisijos. kas penkeri metai. Eilinė brokerio atestacija yra vienkartinė ir vykdoma vieną per 1 metus nuo šio įstatymo įsigaliojimo dienos. 2. Išbraukti įstatymo projekto 7 straipsnio 2 dalį, atitinkamai pakeisti straipsnio dalių numeraciją. ,,2. Neeilinė nekilnojamojo turto brokerio atestacija gali būti vykdoma, jei gaunama skundų dėl nekilnojamojo turto brokerio veiklos, nekilnojamojo turto brokeris Nekilnojamojo turto brokerių biuro nustatyta tvarka kiekvieną mėnesį vėluoja pateikti informaciją apie vykdomus sandorius, nekilnojamojo turto brokeris nesilaiko standartinių tarpininkavimo dėl nekilnojamojo turto sandorių sutarčių sąlygų ar kitaip pažeidžia nekilnojamojo turto brokeriui keliamus kvalifikacinius reikalavimus. Neeilinę nekilnojamojo turto brokerio atestaciją turi teisę inicijuoti Nekilnojamojo turto brokerių biuras ir Lietuvos Respublikos ūkio ministerija.“
bei ją išdėstyti taip: ,,3.
Nekilnojamojo turto brokerių atestaciją vykdo Nekilnojamojo turto brokerių atestavimo komisija, kurią sudaro 5 3 nariai, iš kurių ne mažiau kaip 3 1 nariai ys turi būti Nekilnojamojo turto brokerių biuro nariais iu. Nekilnojamojo turto brokerių atestavimo komisijos sudarymo tvarką, jos nuostatus ir nekilnojamojo turto brokerių atestavimo tvarką nustato Lietuvos Respublikos ūkio ministerija, atsižvelgusi į Nekilnojamojo turto brokerių biuro pateiktus siūlymus. 4. Pakeisti įstatymo projekto 7 straipsnio 4 dalį bei ją išdėstyti taip: ,,4. Nekilnojamojo turto brokerių atestavimo komisija, susipažinusi su nekilnojamojo turto brokerių garbės teismo sprendimu dėl nekilnojamojo turto brokerio veiklos, priima vieną iš šių sprendimų:
1) nekilnojamojo turto brokerį atestuoti;
2) nekilnojamojo turto brokerį atestuoti su sąlyga, kad jis per nustatytą terminą pašalins Nekilnojamojo turto brokerių garbės teismo sprendime nurodytus veiklos trūkumus ir papildomai tobulins profesinę kvalifikaciją;
3) nekilnojamojo turto brokerio neatestuoti ir siūlyti nekilnojamojo turto brokerį išbraukti iš nekilnojamojo turto brokerių sąrašo.“ Pritarti iš dalies Atsižvelgiant į Seimo kanceliarijos Teisės departamento, Lietuvos Respublikos Vyriausybės ir Europos teisės departamento prie Teisingumo ministerijos pastabas siūloma įstatymo projektą atmesti. Seimo narys R. Markauskas (2014-06-12)816 Argumentai:
Kadangi trečias skirsnis vadinasi ,,Nekilnojamojo turto brokerio teisės ir pareigos“, o teikiamame įstatymo projekte, pirmiausia aptariamos nekilnojamojo turto brokerių pareigos - 8 straipsnis, o 9 straipsnis – brokerių teisės, todėl siūloma sukeisti vietomis 8 ir 9 straipsnius. Įstatymo projekte 8 straipsnio 1 dalies 6 punktas įpareigoja patikrinti iš kliento gautą su nekilnojamojo turto objektu susijusią informaciją bei tokios informacijos teisingumą.
Kas jei ne pats klientas geriausiai gali pateikti informaciją apie turto nuosavybės teisę, turto įsigijimo laiką ir būdą, šeimyninę padėtį, pradėtus tyrimus ar teisminius procesus, esamus ar gresiančius areštus ir t.t. Brokeris yra apribotas duomenų apsaugos įstatymo ir todėl patikrinti (klientui nepateikiant informacijos) neturi galimybės. Pasiūlymas:
Išbraukti įstatymo projekto 8 straipsnio 1 dalies 6 punktą, atitinkamai pakeisti 8 straipsnio 1 dalies punktų numeraciją. ,,6. Patikrinti iš kliento gautą su nekilnojamojo turto objektu susijusią informaciją bei tokios informacijos teisingumą;“ Pritarti iš dalies Atsižvelgiant į Seimo kanceliarijos Teisės departamento, Lietuvos Respublikos Vyriausybės ir Europos teisės departamento prie Teisingumo ministerijos pastabas siūloma įstatymo projektą atmesti. Seimo narys R. Markauskas (2014-06-12)819 Argumentai:
Teikiamo įstatymo projekto 8 straipsnio 9 punkte nustatytas perteklinis reikalavimas, todėl reikėtų šią nuostatą pakeisti. Pasiūlymas: Pakeisti įstatymo projekto 8 straipsnio 1 dalies 9 punktą bei jį išdėstyti taip: ,,9. Nuolat Ne rečiau, kaip kartą per 3 kalendorinius metus, tobulinti profesinę kvalifikaciją, lankant brokerių biuro organizuojamus 8 valandų trukmės kursus;“ Pritarti iš dalies Atsižvelgiant į Seimo kanceliarijos Teisės departamento, Lietuvos Respublikos Vyriausybės ir Europos teisės departamento prie Teisingumo ministerijos pastabas siūloma įstatymo projektą atmesti. Seimo narys R. Markauskas (2014-06-12)811011 Argumentai:
Įstatymo projekto 8 straipsnio 1 dalies 10 punktas neapibrėžia, nei kokio dydžio mokestį reikia mokėti brokerių biurui, ar šį mokestį moka nekilnojamojo turto brokeris, dirbantis įmonėje darbo sutarties pagrindu, pats ar šį mokestį už darbuotoją moka įmonė.
Nėra apibrėžtas ir mokesčio mokėjimo periodiškumas, todėl siūloma šį punktą išbraukti. Įstatymo projekto 8 straipsnio 1 dalies 11 punktas nenurodo nei kokią informaciją reikia pateikti brokerių biurui, nei kokiu periodiškumu, kad nebūtų galimybės piktnaudžiauti ir atsirasti neapibrėžtumui, siūloma šį punktą naikinti. Pasiūlymai:
Išbraukti įstatymo projekto 8 straipsnio 1 dalies
numeraciją. ,,10. Laiku mokėti Nekilnojamojo turto brokerių biuro nustatyto dydžio mokestį, kuris negali viršyti 0,5 bazinės socialinės išmokos dydžio;
pagal šį Įstatymą nekilnojamojo turto brokerių įmonė turi teikti Nekilnojamojo turto brokerių biurui;“ Pritarti iš dalies Atsižvelgiant į Seimo kanceliarijos Teisės departamento, Lietuvos Respublikos Vyriausybės ir Europos teisės departamento prie Teisingumo ministerijos pastabas siūloma įstatymo projektą atmesti. Seimo narys R. Markauskas (2014-06-12)9 Argumentai:
Nekilnojamo turto brokeriai turi turėti ne tik pareigas bet ir teises. Todėl siūlytina papildyti 9 straipsnį 4-11 punktais. Pasiūlymas: Papildyti 9 straipsnį punktais 4); 5); 6); 7); 8); 9); 10); 11).
4) Gauti nuosavybės teisę į turtą patvirtinančių ir jį apibūdinančių dokumentų kopijas, naudotis LR Registrų centro pateikiama informacija apie parduodamą (nuomojamą) turtą.;
5) Gauti informaciją apie turto savininką, patvirtinančius jo tapatybę dokumentus;
6) Savarankiškai pasirinkti marketingo ir reklamos priemones realizuojant, administruojant Kliento nekilnojamąjį turtą:
7) Gauti teisingą atlygį už suteiktas tarpininkavimo paslaugas, laikantis sutartyje nustatytų sąlygų, o jeigu sutartis nepasirašyta vadovaujantis tuo metu nekilnojamojo turto rinkoje nusistovėjusiais komisinio mokesčio dydžiais;
8) Klientui pažeidus sutartį ar susitarimą, nekilnojamojo turto brokeris įgyja teisę reikalauti atlyginti visas nekilnojamojo turto brokerio patirtas tiesiogines ir netiesiogines išlaidas;
9) Nekilnojamojo turto brokeris turi teisę atsisakyti vykdyti Kliento nurodymus, prieštaraujančius įstatymams, ar kitiems teisės aktams, profesinei etikai bei geros moralės principams. 10) Reikalauti iš Kliento sudaryti sąlygas jo administruojamo turto apžiūrai;
11) Nutraukti tarpininkavimo sutartį Klientui pažeidus sutarties sąlygas, nesilaikant sutartyje nurodytų įspėjimo terminų;“ Pritarti iš dalies Atsižvelgiant į Seimo kanceliarijos Teisės departamento, Lietuvos Respublikos Vyriausybės ir Europos teisės departamento prie Teisingumo ministerijos pastabas siūloma įstatymo projektą atmesti. Seimo narys R. Markauskas (2014-06-12)101 Argumentai:
Kadangi tarpininkavimo perkant parduodant nekilnojamąjį turtą paslauga, nėra valstybės deleguota funkcija, jai negali būti taikomi padidinti reikalavimai. Standartinių sutarties sąlygų negalima numatyti, kadangi būtų pažeistas sutarties laisvės principas: LR CK 6.126 str. 1 dalis numato, kad šalys turi teisę laisvai sudaryti sutartis ir savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises ir pareigas. LR CK 6.126 str.
LR CK 6.126 str. 3 dalis numato, kad šalys turi teisę sudaryti sutartį, turinčią kelių rūšių sutarčių elementų. LR CK 6.126 str. 4 dalis, nurodo, kad sutarties sąlygas nustato šalys savo nuožiūra, kai to nenustato imperatyviosios teisės normos. LR CK numato atvejus, kada privaloma sudaryti rašytinės formos sutartį, nekilnojamojo turto brokerio sudaroma tarpininkavimo sutartis nepatenka į apibrėžtų rašytinės formos sutarčių sąrašą. Pasiūlymai:
straipsnio 1 dalį bei ją išdėstyti taip: ,,1. Lietuvos Respublikoje tarpininkavimo sutartis dėl tarpininkavimo sudarant nekilnojamojo turto sandorius tarp nekilnojamojo turto brokerio ar nekilnojamojo turto brokerių įmonės ir šalies, kurią atstovauja nekilnojamojo turto brokeris sudaroma sutartis, kuri gali būti rašytinės arba žodinės formos. vadovaujantis standartinėmis tarpininkavimo sutarties dėl nekilnojamojo turto sandorio sąlygomis.“
ir 4 dalis. 2. Tarpininkavimo sutartis, kurios pagrindu nekilnojamojo turto brokeris teikia tarpininkavimo sudarant nekilnojamojo turto sandorį paslaugas, privalo būti rašytinės formos. 3. Standartinės tarpininkavimo dėl nekilnojamojo turto sandorių sutarčių sąlygos parengiamos vadovaujantis Lietuvos Respublikos civiliniu kodeksu ir šiuo įstatymu. 4. Standartines tarpininkavimo dėl nekilnojamojo turto sandorių sutarčių sąlygas rengia ir tvirtina Nekilnojamojo turto brokerių biuras. Pritarti iš dalies Atsižvelgiant į Seimo kanceliarijos Teisės departamento, Lietuvos Respublikos Vyriausybės ir Europos teisės departamento prie Teisingumo ministerijos pastabas siūloma įstatymo projektą atmesti. Seimo narys R.
Seimo narys R. Markauskas (2014-06-12)1114 Argumentai: Kadangi remiantis parengtu įstatymo projekto 11 straipsnio 4 dalimi, nėra aišku, kokia tvarka nekilnojamojo turto įmonė bus įtraukiama į nekilnojamojo turto brokerių įmonių sąrašą (ar įmonė turės būti įsteigta prieš tris metus, ar bus nustatomas dirbančių darbo sutarties pagrindu nekilnojamojo turto brokerių skaičius, manytina kad tai sudarys galimybę iškėlus aukštus reikalavimus dirbtinai mažinti konkurenciją, riboti brokerių įmonių skaičių, kas atsilieps didėjančia bedarbyste ir nesumokėtais mokesčiais valstybei. Pasiūlymai:
projekto 11 straipsnio 1 dalį bei ją išdėstyti taip: ,,1.Nekilnojamojo turto brokerių įmonėę į nekilnojamojo turto brokerių įmonių sąrašą įrašo Lietuvos Respublikos Ūkio ministerija, per 5 darbo dienas nuo įmonės prašymo pateikimo. Į nekilnojamojo turto brokerių įmonių sąrašą įmonė įrašoma neribotam laikui. 2. Siūloma išbraukti 11 straipsnio 4 dalį, atitinkamai pakeisti straipsnio dalių numeraciją: ,,4. Įrašymo į nekilnojamojo turto brokerių įmonių sąrašą ir išbraukimo iš jo tvarką ir sąlygas, kurias turi atitikti nekilnojamojo turto brokerių įmonė nustato ir tvirtina Lietuvos Respublikos Ūkio ministerija. Pritarti iš dalies Atsižvelgiant į Seimo kanceliarijos Teisės departamento, Lietuvos Respublikos Vyriausybės ir Europos teisės departamento prie Teisingumo ministerijos pastabas siūloma įstatymo projektą atmesti. Seimo narys R.
Seimo narys R. Markauskas (2014-06-12)1212345678 Argumentai: Perteklinių galių suteikimas brokerių biurui, teisė nuspręsti nekilnojamojo turto brokerį įrašyti į brokerių sąrašą ar ne, brokerių įmonę įrašyti į brokerių įmonių sąrašą išimtinai turi būti suteikta Lietuvos Respublikos Ūkio ministerijai, tokiu būdu būtų užkirstos galimybės brokerių biurui piktnaudžiauti savo teisėmis ir galimybė susidoroti su vienu ar kitu nekilnojamojo turto brokeriu ar brokerių įmone, siekiant sumažinti konkurenciją nekilnojamojo turto tarpininkavimo paslaugų rinkoje. LR įstatymų nustatyta tvarka įsteigta ir vykdanti veiklą įmonė, negali būti neįrašyta į nekilnojamojo turto brokerių įmonių sąrašą, o pasiūlius 11 straipsnio 1 dalies pakeitimus, LR Ūkio ministerija tampa atsakinga už nekilnojamojo brokerių įmones, todėl siūloma naikinti 12 straipsnio 4 ir 5 dalis. Pasiūlymai: 1.Siūloma pakeisti 12 straipsnio 1 dalį ir bei ją išdėstyti taip: ,,1. Apie priimtą galutinį sprendimą, įrašyti nekilnojamojo turto brokerių įmonę į nekilnojamojo turto brokerių įmonių sąrašą, ne vėliau kaip per tris darbo dienas, Nekilnojamojo turto brokerių biuras LR ūkio ministerija raštu informuoja nekilnojamojo turto brokerių įmonę“. 2. Siūloma išbraukti 12 straipsnio 2, 3, 4, 5 dalis, atitinkamai pakeisti straipsnio dalių numeraciją. 2.Galutinį sprendimą dėl nekilnojamojo turto brokerių įmonės įrašymo į nekilnojamojo turto brokerių įmonių sąrašą priima Nekilnojamojo turto brokerių biuras. 3. Nekilnojamojo turto brokerių įmonė į nekilnojamojo turto brokerių įmonių sąrašą įrašoma per
įvykdymo bei dokumentų pateikimo dienos. 4.
turto brokerių biuras atsisako įrašyti nekilnojamojo turto brokerių įmonę į nekilnojamojo turto brokerių įmonių sąrašą tik tuo atveju, jei nekilnojamojo turto brokerių įmonė neatitinka visų Lietuvos Respublikos ūkio ministerijos nustatytų sąlygų arba pateikti dokumentai neatitinka teisės aktų reikalavimų. 5. Apie atsisakymą įrašyti nekilnojamojo turto brokerių įmonę į nekilnojamojo turto brokerių įmonių sąrašą, Nekilnojamojo turto brokerių biuras informuoja nekilnojamojo turto brokerių įmonę ir Lietuvos Respublikos ūkio ministeriją, kuri Nekilnojamojo turto brokerių biuro priimtą sprendimą, nekilnojamojo turto brokerių įmonės motyvuotu prašymu, kuris turi būti pateikiamas per 30 dienų nuo sprendimo priėmimo dienos, gali panaikinti. 3. Siūloma pakeisti įstatymo projekto 12 straipsnio 6 dalį bei ją išdėstyti taip: ,,6. Nekilnojamojo turto brokerių įmonė, Nekilnojamojo turto brokerių biuro sprendimu LR ūkio ministerijos sprendimu pašalinama iš nekilnojamojo turto brokerių įmonių sąrašo, jei ji nebeatitinka Lietuvos Respublikos ūkio ministerijos patvirtintų reikalavimų ir:
1) yra likviduojama;
2) pateikia prašymą išbraukti iš nekilnojamojo turto brokerių sąrašo. 4. Siūloma pakeisti įstatymo projekto 12 straipsnio 7 ir 8 punktus bei juos išdėstyti taip: ,,7. Nekilnojamojo turto brokerių biuro LR ūkio ministerijos priimtas sprendimas dėl nekilnojamojo turto brokerių įmonės išbraukimo iš nekilnojamojo turto brokerių įmonių sąrašo privalo būti motyvuotas. Apie priimtą sprendimą Nekilnojamojo turto brokerių biuras per 5 dienas nuo sprendimo priėmimo dienos praneša nekilnojamojo turto brokerių įmonei ir Lietuvos Respublikos ūkio ministerijai. 8. Nekilnojamojo turto brokerių biuro LR ūkio ministerijos priimtas sprendimas dėl nekilnojamojo turto brokerių įmonės išbraukimo iš nekilnojamojo turto brokerių įmonių sąrašo per 30 dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti skundžiamas Lietuvos Respublikos ūkio ministerijai įstatymų nustatyta tvarka.
Pritarti iš dalies Atsižvelgiant į Seimo kanceliarijos Teisės departamento, Lietuvos Respublikos Vyriausybės ir Europos teisės departamento prie Teisingumo ministerijos pastabas siūloma įstatymo projektą atmesti. Seimo narys R. Markauskas (2014-06-12)131235 Argumentai: Kadangi nekilnojamojo turto brokerių įmonės ir individualią veiklą vykdantys asmenys nuolat teikia įstatymų numatyta tvarka nustatytos formos ataskaitas VMI, Sodrai, Registrų centrui ir kt. tarnyboms, įstatymų nustatyta tvarka yra vykdoma šių subjektų priežiūra ir kontrolė, mokesčių mokėjimas ir t.t., todėl biurokratinės naštos didinimas tik atimtų papildomą laiką iš verslo subjektų, kas pasireikštų pajamų neuždirbimu. Statistinių duomenų teikimo reikalingumas taip pat abejotinas, kadangi statistines ataskaitas verslo subjektai teikia statistikos departamentui, o visi nekilnojamojo turto sandoriai yra registruojami ir duomenys apie juos kaupiami Nekilnojamojo turto registro duomenų bazėse. Pagal GPMĮ 2 straipsnio 7 dalį individuali veikla suprantama kaip gyventojo vykdoma savarankiška veikla, kuria versdamasis gyventojas siekia gauti pajamų ar kitokios ekonominės naudos per tęstinį laikotarpį. Gyventojas individualią veiklą gali vykdyti arba nustatyta tvarka įregistravęs individualią veiklą (toliau – individuali veikla pagal pažymą), arba įsigyti verslo liudijimą iš anksto sumokėdamas fiksuoto dydžio pajamų mokestį nuo pajamų, gautų iš tokios individualios veiklos.
Todėl siūlomo įstatymo projekto 13 straipsnio 2 dalyje bandoma įteisinti nuostata yra ydinga, nes leistų nekilnojamojo turto brokeriui sudariusiam su įmone bendradarbiavimo sutartį veikti įmonės vardu, o tai prieštarauja GPMĮ 2 straipsnio 7 daliai. Įstatymo projekto 13 straipsnio 5 dalis yra perteklinė, nes Lietuvos Respublikos teisės aktų reglamentuojančių atitinkamų paslaugų teikimą nustatyta tvarka ir sąlygomis gali teikti visos įstatymų nustatyta tvarka įsteigtos įmonės ar individualią veiklą įregistravę asmenys. Siūloma naikinti. Pasiūlymai: 1.Siūloma pakeisti įstatymo projekto 13 straipsnio
nekilnojamojo turto brokeris, kuris tarpininkauja dėl nekilnojamojo turto sandorių sudarymo individualios veiklos pagrindu, Nekilnojamojo turto brokerių biuro nustatyta tvarka ir forma privalo teikti Nekilnojamojo turto brokerių biurui apibendrintą statistinę, finansinę bei kitokią svarbią informaciją., kuri yra reikalinga nekilnojamojo turto brokerių įmonės ir nekilnojamojo turto brokerio tinkamai veiklos priežiūrai vykdyti.“
straipsnio 2 dalį bei ją išdėstyti taip: ,,2. Nekilnojamojo turto brokerių įmonė privalo užtikrinti, kad tarpininkavimo sudarant nekilnojamojo turto sandorius veiklą įmonės vardu vykdytų tik į nekilnojamojo turto brokerių sąrašą įrašyti ir iš jo neišbraukti nekilnojamojo turto brokeriai, kurie užsiima individualia veikla ir (ar) yra sudarę su įmone sutartį arba dirbantys nekilnojamojo turto brokerių įmonėje darbo sutarties pagrindu.“
straipsnio 3 ir 5 dalis, atitinkamai pakeisti straipsnio dalių numeraciją. 3.
turto brokerių įmonė ir nekilnojamojo turto brokeris, kuris veikia individualios veiklos pagrindu taip pat gali teikti konsultacijas, susijusias su nekilnojamojo turto sandoriais, teikti nekilnojamojo turto valdymo, administravimo bei vertinimo paslaugas, Lietuvos Respublikos teisės aktų reglamentuojančių atitinkamų paslaugų teikimą nustatyta tvarka ir sąlygomis. 5. Nekilnojamojo turto brokerių įmonė ir nekilnojamojo turto brokeris, kuris veikia individualios veiklos pagrindu taip pat gali teikti konsultacijas, susijusias su nekilnojamojo turto sandoriais, teikti nekilnojamojo turto valdymo, administravimo bei vertinimo paslaugas, Lietuvos Respublikos teisės aktų reglamentuojančių atitinkamų paslaugų teikimą nustatyta tvarka ir sąlygomis. Pritarti iš dalies Atsižvelgiant į Seimo kanceliarijos Teisės departamento, Lietuvos Respublikos Vyriausybės ir Europos teisės departamento prie Teisingumo ministerijos pastabas siūloma įstatymo projektą atmesti. Seimo narys R. Markauskas (2014-06-12)141 Argumentai:
Pagal įstatymo projekto 14 straipsnio 1 dalį neaišku už ką apskritai atsako brokerių biuras? Pasiūlymas: Siūloma pakeisti įstatymo projekto 14 straipsnio 1 dalį bei ją išdėstyti taip: ,,1.Nekilnojamojo turto brokerių biuras turi antspaudą su savo pavadinimu ir atsiskaitomąją sąskaitą. Pagal savo prievoles Nekilnojamojo turto brokerių biuras atsako savo turtu ir neatsako už savo narių prisiimtus įsipareigojimus, o Nekilnojamojo turto brokerių biuro nariai neatsako už Nekilnojamojo turto brokerių biuro prievoles. Pritarti iš dalies Atsižvelgiant į Seimo kanceliarijos Teisės departamento, Lietuvos Respublikos Vyriausybės ir Europos teisės departamento prie Teisingumo ministerijos pastabas siūloma įstatymo projektą atmesti. Seimo narys R.
Seimo narys R. Markauskas (2014-06-12)151 Argumentai: Įstatymo projekto 15 straipsnio 1 dalyje nėra numatyta, kokia tvarka ir kokiame leidinyje yra paskelbiama apie brokerių biuro susirinkimą, tai įneša sumaišties ir sudaro prielaidas korupcijai atsirasti, nes paskelbus pavyzdžiui Klaipėdos krašto laikraštyje, nebus galimybės sakyti, kad apie susirinkimą nebuvo paskelbta ir subjektai nežinojo, o ir neturėjo galimybės žinoti, kad toks susirinkimas organizuojamas. Pasiūlymas:
Siūloma papildyti 15 straipsnio 1 dalį bei ją išdėstyti taip: ,,1.Nekilnojamojo turto brokerių biurai steigiami visuotiniame steigiamajame Nekilnojamojo turto brokerių biuro narių susirinkime. Nekilnojamojo turto brokeriai, kurie pagal šio Įstatymo nuostatas turi teisę dalyvauti visuotiniame steigiamajame Nekilnojamojo turto brokerių biuro narių susirinkime, apie organizuojamą visuotinį steigiamąjį Nekilnojamojo turto brokerių biuro susirinkimą yra informuojami viešo paskelbimo būdu prieš 14 dienų paskelbiant LR ūkio ministerijos tinklalapyje.“ Pritarti iš dalies Atsižvelgiant į Seimo kanceliarijos Teisės departamento, Lietuvos Respublikos Vyriausybės ir Europos teisės departamento prie Teisingumo ministerijos pastabas siūloma įstatymo projektą atmesti. Seimo narys R. Markauskas (2014-06-12)19112 Argumentai:
Pagal įstatymo projekto 19 straipsnio 1 dalies 10 punktą matyti, kad brokerių biuras ketina daryti parduodamų ir nuomojamų nekilnojamojo turto objektų duomenų bazę, tikėtina, kad privalomai visus objektus, su kuriais dirba nekilnojamojo turto brokeriai ar įmonės bus privaloma talpinti šiame tinklalapyje, kas dar labiau padidins finansinę naštą brokeriams. Monopolio sudarymas leis nustatyti kainas, kurios nebus konkurencingos ir dėl to galimai bus dirbtinai padidintos.
Pagal 19 straipsnio 2 dalį bus sudaryta galimybė susidoroti su bet kuriuo nepalankiu rinkos žaidėju ir tokiu būdu sumažinti konkurenciją, nes patikrinimai bus galimi, nesilaikant jokios nustatytos tvarkos, o brokerių biurui pateikus paprašytus dokumentus įmonės ar brokerio veikla bus sustabdyta, nes nėra numatytos tvarkos, kaip ir per kiek laiko dokumentai yra grąžinami. Pasiūlymai:
Siūloma išbraukti įstatymo projekto 19 straipsnio
numeraciją. 1. priima sprendimą dėl nekilnojamojo turto brokerių įmonių įrašymo į nekilnojamojo turto brokerių įmonių sąrašą bei sprendimą dėl išbraukimo iš šio sąrašo;
turto brokerių sąrašą bei sprendimą dėl išbraukimo iš šio sąrašo; Pritarti iš dalies Atsižvelgiant į Seimo kanceliarijos Teisės departamento, Lietuvos Respublikos Vyriausybės ir Europos teisės departamento prie Teisingumo ministerijos pastabas siūloma įstatymo projektą atmesti. Seimo narys R. Markauskas (2014-06-12)192 Argumentai:
Pagal 19 straipsnio 2 dalį bus sudaryta galimybė susidoroti su bet kuriuo nepalankiu rinkos žaidėju ir tokiu būdu sumažinti konkurenciją, nes patikrinimai bus galimi, nesilaikant jokios nustatytos tvarkos, o brokerių biurui pateikus paprašytus dokumentus įmonės ar brokerio veikla bus sustabdyta, nes nėra numatytos tvarkos, kaip ir per kiek laiko dokumentai yra grąžinami. Pasiūlymas:
Siūloma išbraukti įstatymo projekto 19 straipsnio
biuras, turi teisę, rengti nekilnojamojo turto brokerio ir nekilnojamojo turto brokerių įmonės veiklos patikrinimus, siekiant įvertinti, kaip nekilnojamojo turto brokeris ir nekilnojamojo turto brokerių įmonė laikosi šio įstatymo reikalavimų.
Tokio patikrinimo metu nekilnojamojo turto brokeris ir nekilnojamojo turto brokerių įmonė privalo pateikti Nekilnojamojo turto brokerių biurui visus su vykdoma veikla susijusius dokumentus, įskaitant ir tarpininkavimo sutartis. Pritarti iš dalies Atsižvelgiant į Seimo kanceliarijos Teisės departamento, Lietuvos Respublikos Vyriausybės ir Europos teisės departamento prie Teisingumo ministerijos pastabas siūloma įstatymo projektą atmesti. 6. Komiteto (komisijos) sprendimas ir pasiūlymai:
Nr. XIIP-1294(2) grąžinti iniciatoriams tobulinti atsižvelgiant į Seimo kanceliarijos Teisės departamento, Lietuvos Respublikos Vyriausybės ir Europos teisės departamento prie Teisingumo ministerijos pastabas. 7. Balsavimo rezultatai: pritarta bendru sutarimu. 8. Komiteto paskirti pranešėjai: A. Strelčiūnas. Komiteto pirmininkas Valentinas Bukauskas